Promulguée le 28 novembre dernier, la loi ELAN sur l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique complète la loi ALUR de 2014, elle vise à une simplification du droit de la copropriété.
Plusieurs dispositions sont aménagées dans cette loi ELAN ayant pour but de conforter le pouvoir de contrôle du conseil syndical sur le syndic. Le syndic quant à lui voit son devoir d’information, précisé et cadré avec la mise en ligne dans son extranet, d’une liste de documents ayant trait à la gestion de la copropriété.
L’objectif du législateur est également de permettre d’obtenir plus facilement le vote des résolutions en donnant aux copropriétaires d’autres alternatives à une présence physique en assemblée générale, notamment en donnant la possibilité de détenir plus de pouvoirs de vote ou encore de voter par correspondance.
Il est également question dans cette loi de la création d’un code de la copropriété. Il regroupera et organisera l’ensemble des lois et règles régissant le droit de la copropriété.
Les décrets d’application de cette loi ELAN sont en cours de parution, néanmoins certaines dispositions sont d’ores et déjà adoptées, dont celles, reprisent ci-dessous, qui intéressent des copropriétés comme la notre.
Les copropriétaires.
Délais de prescription.
La loi Elan diminue de 10 à 5 ans le délai d’action du syndicat des copropriétaires pour toutes les actions personnelles (ex : la violation du règlement de copropriété, etc.).
En conséquence, et à titre d’exemple, il ne sera plus possible de recouvrer les charges de copropriété impayées datant de plus de cinq années au jour de l’assignation.
Provision et retard de paiement.
Attention au retard de paiement des charges du budget provisionnel de la copropriété. Confirmant les dispositions de la loi de 1965, lorsqu’une des provisions du budget prévisionnel n’est pas réglée à temps, et après une mise en demeure restée sans effet pendant plus de trente jours, le copropriétaire défaillant peut être tenu de payer. Il devra s’acquitter non seulement des provisions dues, mais également de celles des trimestres à venir !
Le syndic peut contraindre le mauvais payeur à s’exécuter en faisant intervenir le Président du tribunal de grande instance pour condamner le copropriétaire à payer sa dette en une seule fois.
La loi ELAN étend cette procédure aux appels de charge relatifs aux travaux ( article19-2 modifié de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ).
Le conseil syndical.
Le conseil syndical dont le rôle est de contrôler le travail du syndic et de l’assister au besoin dans les différentes missions de gestion et d’administration de la copropriété, se voit conférer, face aux syndics récalcitrants, un pouvoir de contrainte pour se faire communiquer les pièces administratives et les factures indispensables, afin qu’il puisse rendre compte au reste des copropriétaires de la bonne gestion de la copropriété.
En effet, en cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités seront imputées sur les honoraires de base du syndic. Le montant de cette pénalité vient d’être fixée par voie de décret ( décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 ) à 15 euros minimum par jour de retard.
Pour information: Le conseil syndical se réunit autant que de besoin pour assurer le suivi de la copropriété et préparer les réunions périodiques avec le syndic. Rappelons qu’il est convenu, dans le cadre du contrat signé avec le syndic, la réalisation au minimum, de 4 visites et vérifications périodiques de la copropriété, d’une durée minimum de 1 heure avec la rédaction d’un rapport. L’échéancier de ces réunions périodiques doit être tenu à la connaissance des copropriétaires, ainsi que les comptes rendus de ces visites.
Le Syndic.
Documents en ligne.
La loi ALUR de 2014 (voir précédent article) demandait aux syndics, de mettre à disposition des copropriétaires, un extranet. Prescription devenue obligatoire au 1er janvier 2015, pour permettre aux syndics de communiquer l’information dématérialisée justifiant le suivi et l’administration de la résidence. Sans cadrage précis, cet espace sécurisé par mot de passe était jusqu’à présent et pour beaucoup de syndics, une coquille vide ou bien un fourre tout où l’on retrouvait pèle mêle, les feuilles de salaires, le contrat de travail, les arrêts de maladie du gardien, des documents étrangers à la copropriété ou des comptes-rendus hors d’age et rien de réellement significatif et stratégique pour l’information du copropriétaire.
Pour uniformiser les documents dématérialisés mis en ligne entre les différents syndics, la loi Elan a fixé par voie de Décret (Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019) l 7h00 la liste minimale de ces documents. L’application de cette mesure sera effective à compter au 1er juillet 2020.
- La liste minimale des documents relatifs à la copropriété est la suivante :
1° Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
2° La dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;
3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
4° Les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité ;
5° Les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;
6° L’ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l’exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;
7° Les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;
8° Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;
9° Le contrat de syndic en cours. - La liste minimale des documents relatifs au lot d’un copropriétaire :
1° Le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;
2° Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;
3° Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux
L’assemblée générale.
L’article 22 modifié de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Représentation à l’AG.
- Un copropriétaire peut disposer de plus de trois pouvoirs, si l’addition de ses voix (s’il est lui-même copropriétaire) auxquelles s’ajoutent celles des pouvoirs obtenus, ne dépasse pas 10 %. L’ancienne version du texte fixait le seuil à 5 %.
- Le droit de recevoir un mandat de vote est ouvert à chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot.
- Il est désormais possible à tout mandataire désigné de subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat.
- Le syndic qui reçoit des mandats sans indication de mandataire ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.
- Enfin, la liste des personnes ne pouvant ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale est complétée. Ce sont :
- le syndic et les préposés du syndic, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants et descendants ainsi que ceux de leurs conjoints ou partenaires liés par pacte civil de solidarité.
Participation et vote à l’AG.
- Les copropriétaires peuvent à présent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication. Le vote électronique permet leur identification.
- Les copropriétaires peuvent maintenant voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire. Les formulaires qui n’indiqueront pas précisément le vote ou exprimant une abstention seront considérés comme des votes défavorables ouvrant la voie au recours.
Attention ! Les conditions d’identification des copropriétaires en visioconférence et les mentions du formulaire de vote par correspondance et les modalités de remise au syndic nécessitent des aménagements techniques qui restent à parfaire pour permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations et dont les syndics doivent être dotés en sachant que c’est le syndicat des copropriétaires qui en supportera les frais !
Procès-verbal de l’AG.
La transmission du procès verbal de l’assemblée générale doit à présent se faire dans le mois qui suit la tenue de la réunion alors que précédemment ce délais était de deux mois. La notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie dématérialisé sous réserve d’avoir recueilli l’accord préalable.
En résumé : Du travail en perspective pour les syndics qui vont devoir mettre à jour l’information disponible sur leur extranet et appliquer les nouvelles dispositions de la loi Elan en vu des prochaines assemblées générales.
P.A
Sources :
Dessin :
- RIK