La copropriété

Mise à jour le 12 juin 2019.

Préambule

La copropriété du Résidence Parc est un ensemble immobilier sis au numéro 10 du chemin de la Font de l’Ange à Hyères 83400.

Résidence de 8 immeubles construits en deux tranches de réalisation entre les années 1997 e t 2000 fin des travaux.

Les deux tranches de construction constitue les deux lots primaires de l’ensemble immobilier et représente chacun une quote-part des parties communes :

1ère tranche des bâtiments 1-2-3 et 4 représente 4973/10 000
2ème tranche des bâtiments 5-6-7 et 8 représente 5027/10 000

La répartition des lots primaires est organisée en parties privatives constituées de lots principaux sous forme d’appartements auxquels sont associés des lots secondaires sous forme de places de stationnements dans le parking en sous-sol.

Photo aérienne de la piscine de la résidence — Piscine de la résidence

Chaque propriétaires d’un lot principal détient une quote-part sur les partie communes

L’ensemble de la résidence est soumis au régime de la copropriété réglementée par :

Sommaire

Charges immobilières
- Charges individuelles
- Charges générales
- Charges spéciales
- Règlement – Provisions – Fonds de prévoyance – Garantie
Administration de la copropriété
- Syndicat des copropriétaires.
- Syndic
- Conseil syndical
- Assemblées générales

Charges immobilières.

Définition : Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part : ce sont les sommes que doit verser l’ensemble des copropriétaires, ou parfois certains d’entre eux seulement, pour faire face aux frais d’administration, de fonctionnement, de conservation et de gestion des parties communes.

En savoir plus sur les charges immobilières de copropriété.

Charges individuelles.

Le propriétaire d’un lot principal a obligation de pourvoir à ses frais exclusifs au parfait entretien des locaux qui lui appartiennent et pourvoir aux réparations et remplacement si nécessaire de tout ce qui constitue sa partie privative.

Il paiera toutes les assurances contractées pour garantir sa propriété et les impôts, taxes et contributions émis du fait de son droit de propriété.

Il s’acquittera également des frais et redevances afférents aux locations des compteurs individuels.

Charges générales à l’ensemble immobilier.

Ce sont toutes les charges qui ne sont pas considérées comme spéciales.

Aménagement et entretien de la copropriété (abords et clôtures) ;
Frais d’entretien, réfection et remplacement des réseaux : eaux, gaz, électricité, égouts et assainissement ;
Frais d’entretien et réfection des voies de circulation à l’extérieur ou dans les bâtiments (voies de desserte, allées, entrées des bâtiments, couloirs, escaliers, etc..) ;
Frais d’aménagements et d’entretien des jardins, espaces verts et des équipements installés dans ces espaces (piscine) ;
Frais d’entretien, de réparation et d’utilisation des locaux à usage des services communs (bâtiment stockage conteneurs poubelles) ;
Dépenses afférentes aux objets mobiliers et fournitures utiles (frais d’éclairage, eau d’arrosage, produits d’entretien et de nettoyage, frais d’enlèvement des ordures ménagères, etc..) ;
Primes, cotisations et frais d’assurance de toute nature contractées par le syndic pour couvrir les risques collectifs ;
Frais et dépenses d’administration et de gestion commune pour la rémunération et frais de fonctionnement du syndic, salaire gardien y compris, charges sociales et assurance contre les accidents du travail ;
Impôts, contributions et taxes auxquels seraient assujettis les parties communes.

La répartition de ces charges est effectuée entre tous les copropriétaires au prorata de leur quote-part.

Charges communes spéciales à chaque corps de bâtiment.

Ce sont les charges spécifiques aux deux corps ou tranches de bâtiment.

Frais d’entretien, de réparations, de réfection et de reconstruction relatifs à la structure des bâtiments, la couverture, les façades, les balcons et terrasses, les conduits, gaines et réseaux de toute nature ;
Frais de ravalement des façades.

La répartition de ces charges est effectuée entre tous les copropriétaires composant ces corps de bâtiment au prorata de leur quote-part.

Charges spéciales à chaque bâtiment.

Ce sont les charges spécifiques à chacun des bâtiments.

Frais d’entretien, de réparation, de réfection et de fonctionnement :
- appareils, installations et branchements particuliers ;
- gaines et locaux conteneurs ;
- halls d’entrée, escaliers, dégagements et circulations ;
- locaux affectés au service de l’immeuble ;
- la machinerie de ventilation mécanique contrôlée.
Frais de consommation d’électricité, d’eau afférents aux éléments et locaux mentionnés ;
La location ou l’achat, la pose de compteurs d’eau, d’électricité ;
La location ou l’achat, la pose et l’entretien de matériel de sécurité et de défense contre l’incendie ;
Les primes d’assurances particulières à chaque bâtiment.
Les charges relatives aux ascenseurs comprenant l’entretien, les réparations et le remplacement si nécessaire ainsi que les dépenses de fonctionnement de ces appareils (électricité, location de compteurs et assurance spécifique).

La répartition de ces charges est effectuée entre tous les copropriétaires composant le bâtiment au prorata de leur quote-part.

Charges spéciales au sous-sol.

Ce sont les charges spécifiques au sous-sol.

Frais d’entretien, de réfection et de reconstruction des aires de circulation, voies d’accès et sortie et les éléments d’équipement ;
Frais et dépenses intéressant le sous-sol (primes d’assurance, éclairage, etc..).

La répartition de ces charges est effectuée entre lots privatifs composant le sous-sol au prorata des parties communes afférentes à chacun de ces lots (tableau des charges spéciales en sous-sol).

Charge d’eau froide.

Consommation répartie sur la base des compteurs individuels installés par décision du syndic.

Dépenses diverses.

Ravalement des façades : Sur décision de l’assemblée générale, les charges correspondantes au ravalement des façades sera répartie entre tous les copropriétaires au prorata de leur quote-part dans les parties communes générales.
Entretien des balcons, loggias, terrasses : Les copropriétaires ayant l’usage exclusif auront la charge de l’entretien, la réparation des dégradations de leur responsabilité sous le contrôle du syndic. Les autres dépenses de réfection et notamment les dépenses d’étanchéité sont à la charge des copropriétaires du bâtiment.
Dépenses afférentes aux parties privatives : Les frais sur les parties privatives, consécutifs à des désordres affectant les parties communes seront pris en charge par les copropriétaires participant à la réfection desdites parties communes.

Règlement – Provisions – Fonds de prévoyance – Garantie

Les différents appels de fonds :

Une avance de trésorerie dont le montant est fixé en assemblée générale ;
Une provision au début de chaque exercice dont le montant ne pourra excéder un quart du budget prévisionnel voté pour l’exercice considéré ;
Des appels de fonds trimestriel ;
Des provisions spéciales destinées à permettre la réalisations des décisions prises en assemblée générale pour la réalisation de travaux ;
Une provision pour la constitution d’un fond de travaux conformément à l’article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014 ;

NOTA : En cas d’urgence, le syndic pourra demander une provision sans délibération préalable de l’assemblée générale, mais après avoir recueilli l’avis du conseil syndical.

Les conditions de versement.

Les versements devront être effectués dans le mois de la demande faite par le syndic ;
Les retardataires devront payer un intérêt et les autres copropriétaires devront faire l’avance nécessaire pour suppléer à la défaillance du ou des copropriétaires ;
Le paiement de la part due par un copropriétaire défaillant sera poursuivi par toutes les voies en droit à l’initiative du syndic qui effectuera une mise en demeure.
La mise en demeure considérée comme infructueuse dans un délais de 15 jours engendrera l’appel à la garantie de l’hypothèque légale et le privilège mobilier (saisie) prévus à l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965.

Administration de la copropriété.

Syndicat des copropriétaires

L’ensemble des propriétaires d’un lot dans la copropriété forment le syndicat des copropriétaires dont la mission consiste à veiller ensemble à la bonne conservation de l’immeuble.

En savoir plus sur le syndicat des copropriétaires.

Syndic

Le Syndic est nommé par l’Assemblée Générale des copropriétaires pour une durée maximum de 3 années à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Il peut être révoqué à tous moments dans les mêmes conditions.

La durée de chaque mandat du syndic est de trois ans maximum. L’assemblée générale peut donc désigner le même syndic, une ou plusieurs fois, pour une durée librement négociée, dans la limite d’une durée maximale de trois ans.
Le mandat ne peut toutefois être renouvelé tacitement. Par conséquent, un nouveau contrat, conforme au modèle type, est établi, puis approuvé par l’assemblée générale pour chaque nouvelle période au cours de laquelle le syndic est mandaté.

Parole d’expert : Conformément aux dispositions de la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014, le renouvellement de syndic doit faire obligatoirement l’objet d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic. Cette action est de la responsabilité du conseil syndical.

Le syndic doit, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, soumettre au vote de l’Assemblée Générale des copropriétaires la décision d’ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat. A défaut du respect de cette obligation ainsi faite le mandat du syndic sera nul de plein droit.

Le mandat du syndic VICTORIA PONEL est renouvelé pour une durée de 3 ans sur la base du contrat type proposé lors de l’Assemblée Générale.

En savoir plus sur le Syndic.

Conseil syndical

Le conseil syndical est composé de membre élus parmi les copropriétaires de la résidence lors de l’Assemblée Générale.

Les membres du conseil syndical assure bénévolement une mission d’assistance et de contrôle de l’action du Syndic.

En savoir plus sur le conseil syndical.

Assemblées Générales

Assemblée générale des copropriétaires..

La réunion de tous les copropriétaires formant le syndicat constitue l’Assemblée Générale. Cette assemblée contrôle l’administration et la gestion de l’immeuble ; elle prend toutes les décisions utiles. Ses décisions obligent l’universalité des copropriétaires.

Cette assemblée se tient sur convocation du Syndic, chaque fois que les circonstances l’exigent et au moins une fois par an. En outre le Syndic doit convoquer l’assemblée générale chaque fois que la demande lui en est faite par lettre recommandée soit par le conseil syndical, soit par les copropriétaires représentant ensemble au moins le quart des tantièmes de copropriété ; faute par le syndic de le faire dans un délais de huit jours, les convocations seront valablement envoyées par le président du conseil syndical.

En savoir plus sur l’assemblée générale.

Convocations

Les convocations sont adressées par lettres recommandées avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé au moins quinze jour avant la date prévue. Elles devront comporter l’indication des lieu, date, heure de réunion laquelle pourra être tenue dans la commune, soit de la situation de l’immeuble, soit au domicile du syndic, ainsi que l’ordre du jour qui précisera chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Lorsque l’assemblée générale est appelée à délibérer sur les comptes de la copropriété, les documents suivants sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

Le comptes des recettes et des dépenses de l’exercice écoulé, un état des dettes et créances et la situation de trésorerie, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes ;
Le budget prévisionnel accompagné des documents prévus au paragraphe ci-dessus, lorsque l’assemblée est appelée à voter les crédits du prochain exercice.

Le syndic doit tenir les pièces justificatives des charges de copropriété à la disposition des copropriétaires durant au moins un jour ouvré au cours de la période s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes et la tenue de celle-ci.

Représentation

Chaque copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire ; celui-ci peut être, soit permanent, soit désigné spécialement pour une assemblée. Le mandataire peut être choisi hors des membres du syndicat.

En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun, qui aura à défaut d’accord, désigné par le Président du Tribunal d’Instance de la requête de l’un d’entre eux ou du Syndic.

Tenue des Assemblées.

Il sera dressé pour chaque assemblée une feuille de présence signée par tous les copropriétaires ou leur mandataires et arrêtée par le président de l’assemblée ; les pouvoirs y seront annexés.

L’assemblée générale élit son président, et le cas échéant son bureau.
Le Syndic assure le secrétariat de la séance sauf décision contraire de l’assemblée générale.
Il est établi un procès-verbal des délibérations de chaque assemblée, qui est signé par le président, par le secrétaire et par les membres du bureau, si il en a été constitué un.
Le procès-verbal comporte le texte de chaque délibération. Il indique le résultat de chaque vote et précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision de l’assemblée, de ceux qui n’ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus.
Sur la demande de un ou plusieurs copropriétaires ou associés opposants, le procès verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par eux sur la régularités des délibérations. Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite des uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.
Les copies ou extrait de procès verbaux sont certifiés conformes par le Syndic.

Quorum – Majorité.

Chaque copropriétaire dispose d’autant de voix qu’il possède de tantièmes de copropriété.

Les assemblées des copropriétaires ne peuvent valablement délibérer qu’aux conditions de quorum et majorité des articles 24 et suivants de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par la loi 85-1470 du 31 décembre 1985 dont le détail est précisé ci-après :

Article 24, ou majorité simple, correspond à la majorité de tous les copropriétaires présents ou représentés nécessaire pour délibérer sur les affaires courantes de la copropriété.
Article 25, ou majorité absolue, correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires (y compris ceux qui ne sont ni présents, ni représentés) nécessaire pour délibérer sur les affaires importantes dépassant la gestion courante.
Article 26, ou double majorité, correspond à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant les deux tiers des voix (déterminés par le total des voix de tous les copropriétaires) nécessaire pour les décisions les plus importantes.

Décision requérant l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, ni imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telle qu’elles résultent du présent règlement de copropriété.

Votes particuliers.

Chaque fois que la question mise en discussion concerne les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble à la charge de certains copropriétaires seulement ou le dépenses d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement communs seulement à certains des copropriétaires, seuls les copropriétaires intéressés prendront part au vote sur les décisions qui concerne ces dépenses.

Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses.

Nota :

Page susceptible de mises à jour régulières.
Sources : Règlement de Copropriété Victoria Parc.
Dessin AG de Faujour.