Fuites d’eau en copropriété.

Plafond taché, humidité le long d’un mur, sont significatifs d’une fuite d’eau ! Cependant dans un immeuble en copropriété, le constat sur les apparences d’une fuite peut tromper sur son origine. Le cheminement de l’eau qui s’écoule par le biais de la gravitation ou qui remonte sous l’effet de la pression produit des dégâts parfois éloignés de l’endroit de la fuite. L’inondation au sous-sol d’un immeuble peut trouver son origine dans la fuite d’un cumulus au dernier étage, dont l’eau perdue, circule dans les gaines techniques sans apparaître au passage dans les étages traversés. De même un tuyau encastré laissant fuir l’eau qui, sous l’effet de la pression, va suivre la gaine, circuler entre une chape et la dalle pour ressortir deux étages en dessous dans un appartement opposé. Enfin vous pouvez être confronté à la fuite d’étanchéité en toiture qui suivra les méandre d’une charpente pour tacher le plafond à un endroit opposé à l’origine.

L’eau coule du plafond, d’où vient la fuite ?

Voilà les raisons qui ont conduit les assureurs à s’entendre dans le cadre de conventions pour gérer les responsabilités et faciliter le règlement des dossiers de fuites d’eau.

Le constat de la fuite.

Si une fuite d’eau peut engendrer des conséquences éloignées de son origine, mais que vous soupçonniez que celle-ci puisse venir de votre logement, il y a des points et des endroits à vérifier en priorité.

La première chose à vérifier pour déterminer si votre installation est à l’origine de la fuite, c’est de contrôler votre compteur d’eau. Pour cela, il faudra s’assurer de la fermeture de tous vos robinets et stopper tous vos appareils électroménagers branchés au réseau (machines à laver le linge, lave-vaisselle). Les compteurs présentent en règle générale un témoin de passage du fluide sous la forme d’une aiguille se mettant en rotation dès la circulation de l’eau dans le compteur. Si cette aiguille tourne alors que vous ne consommez pas d’eau dans votre logement, il faut en conclure que votre réseau est à l’origine de la fuite.

Lors d’une fuite il y a consommation et l’aiguille tourne continuellement.

Attention, ce constat permet de vous assurer d’une fuite sur votre réseau d’approvisionnement, mais une fuite peut également provenir du réseau d’évacuation des eaux usées. Dans un cas comme dans l’autre il faudra agir vite pour éviter des dégâts trop importants.

Après avoir acquis la certitude que vous êtes à l’origine de la fuite, il faudra vérifier tous les branchements sur votre installation. Si vous disposez de collecteurs répartiteurs avec des vannes de coupure vous pourrez isoler les différents circuits d’alimentation des pièces dites humides pour identifier la provenance de la fuite (cuisine, toilettes, salle d’eau, cumulus).

Nourrice de répartition du circuit d’eau équipée de vannes d’arrêt.

Important : Tout comme la vanne d’arrêt se trouvant avant le compteur d’eau, les vannes des répartiteurs doivent être actionnés périodiquement pour éviter d’être bloqués par le calcaire.

Il faudra ensuite vérifier les sources les plus fréquentes de fuites occasionnés par les joints de raccordements entre le réseau et les dispositifs de distribution. Ceux-ci peuvent sécher et se détériorer avec l’âge, surtout après des périodes de non utilisation dans les résidences secondaires. Il s’agit des raccordements avec :

  • Les robinets et mitigeurs, situés sous l’évier et le lavabos, ces raccordements sont souvent peu visibles surtout lorsqu’il s’agit d’éléments installés à demeure comme une cuisine équipée.
  • Les appareils électroménagers réalisés avec des raccords souples. Les machines récentes disposent souvent de dispositifs anti fuite au niveau du robinet de raccordement. Ce dispositif isole l’appareil qui hors présenterait une fuite.
  • Le cumulus qui est souvent un lieu de fuite car sujet à corrosion, également sur le dispositif de la soupape de sécurité qui permet d’éviter les surpressions lors de la chauffe de l’appareil. Pour information, ce dispositif doit être périodiquement actionné.
  • Le réservoir d’eau des toilettes qui est à l’origine de fuites fréquentes provenant soit du raccordement, mais encore du mécanisme de chasse d’eau dont le joint déformé par le calcaire produit souvent une très légère fuite permanente qui s’écoule directement dans la cuvette et qui au fil des mois entraîne une consommation considérable. Pour le vérifier, il suffit d’attendre quelques minutes après le tirage de la chasse et mettre une feuille de papier toilette contre la porcelaine pour voir si celle-ci s’humidifie rapidement suivant un filet d’écoulement de l’eau.
Vérification d’une fuite dans les toilettes avec une feuille de papier.

Attention, les fuites peuvent provenir également du réseau d’évacuation d’eaux usées et sur les mêmes lieux que ceux que nous venons d’identifier, il faudra s’assurer du bon raccordement au réseau d’évacuation. Sur ce réseau il faut notamment regarder les siphons qui, lorsqu’ils sont bouchés, peuvent entraîner des débordements par exemple par l’orifice des cannes d’évacuation des machines à laver lors des vidanges. Une collage défectueux d’un tube d’évacuation PVC peut s’aggraver avec le temps et provoquer une fuite.

Enfin les fuites peuvent provenir d’une mauvaise étanchéité des installations. Un receveur de douche à l’italienne dont l’étanchéité à mal été réalisé avant la pose du carrelage, de même qu’un mauvais joint entre la faïence murale et le bac de douche ou une faïence de douche collé directement au mur en l’absence d’une résine étanche, entraînera à terme des marques d’humidité.

Les causes.

Dans les immeubles le réseau d’eau est installé selon les époques de construction, en apparent ou encastré dans les cloisons. Toujours selon les époques de construction, les matériaux utilisés sont différents.

Oublions les tuyaux de plomb qui étaient d’usage dans les immeubles de l’époque Haussmannienne, et qui font aujourd’hui, l’objet d’un retrait des installations de plomberie, en raison des problèmes de contamination à l’origine des cas de saturnisme. Ce matériau a laissé la place au cuivre dont la durée de vie peut varier de 20 à 50 ans en fonction de sa qualité et de son installation. Depuis les années 1980 des nouveaux matériaux plus faciles de mise en œuvre sont apparus avec le PER ou polyéthylène réticulé haute densité, d’une durée de vie de 30 ans. Plus récemment, vers les années 2000, nous trouvons des tubes multicouches composés d’une couche d’aluminium entre deux couches de polyéthylène réticulé et qui offrent une bonne résistance face aux multiples agressions des installations (températures, pression…). Ces deux matériaux sont installés sans soudure et les raccordements sont effectués avec des raccords à sertir ou à visser dont la mise en œuvre est simplifiée.

Tubes PER en bleu et multicouches en blancs avec raccordements sertis.

Pour ce qui concerne les réseaux d’évacuation d’eaux usées, les tubes PVC en polychlorure de vinyle sont employés depuis les années 1960 dans le bâtiment, en remplacement des différents matériaux comme le plomb ou la terre cuite. La durée de vie exceptionnelle du PVC dans cette utilisation est supérieure à 100 ans.

Les facteurs qui influent sur la durée de vie des installations de distribution de l’eau et pouvant être à l’origine des fuites sont :

  • La qualité des matériaux, pour exemple le cuivre dont la durée de vie va de 30 à 50 ans, le PER et le multicouche 50 ans et plus.
  • La qualité des installations et des raccordements, notamment les soudures pour le cuivre ou la pose des raccords pour le PER et le multicouche.
  • La qualité de l’eau qui, si elle est très dure (chargé en carbonates, sulfates, magnésium et calcium) sera à l’origine d’une usure par abrasion et trop douce va corroder l’installation et être à l’origine du phénomène de pitting pour une corrosion de la surface interne des tuyaux en cuivre d’alimentation en eau froide. Pour information, ce phénomène de corrosion de type galvanique appelé pitting ou “eau bleu” apparaît sous forme de piqûres microscopiques qui viennent percer le tuyau. Ce phénomène peut être amplifié par une érosion due à la circulation de l’eau chargée de particules abrasives.
    • On parle de pitting 1 sur les réseaux d’eau froide et de pitting 2 avec une réaction chimique différente sur les réseau d’eau chaude et corrosion-érosion dans le cas de circuit en boucle.
    • Il faut noter que le phénomène de pitting dû à la qualité de l’eau peut être précoce comme le rapporte certains propriétaires qui annoncent des fuites sur des installations de moins de dix ans.
  • Il peut se produire également une corrosion externe en raison de l’infiltration de produits de nettoyage plus ou moins corrosifs qui pourraient venir et stagner au contact des tubes de cuivres de l’installation.
Phénomène de corrosion par piqûre ou “pitting”.

Par ailleurs le choc hydraulique qui résulte de coups lors de la fermeture brutale des vannes en créant des coups de bélier accélère les phénomènes d’usure des matériaux associés à la corrosion d’une eau trop dure.

Face à ce phénomène, précisons que les installations en PER et multicouche résistent mieux au phénomène de corrosion et leur souplesse permet d’absorber correctement les chocs hydrauliques.

La recherche de fuite.

Votre voisin décèle une tache d’humidité au plafond, signe d’une éventuelle fuite sur votre installation sanitaire et vous en fait part. Avant d’engager une recherche de fuites par un professionnel, dont le coût pourra être pris en charge par les assurances, il faudra s’assurer que les origines de ce sinistre ne proviennent pas de la partie visible de votre installation de plomberie, raccordements et robinetterie. Si c’est le cas, l’origine de la fuite sera considérée comme un désordre apparent et les frais de recherches ne pourront pas être pris en considération.

Il faut savoir que les causes principales de fuites en copropriété sont d’origines accidentelles (débordement d’électroménager), dû à un manque d’entretien de l’installation (joint de raccordement défectueux) ou enfin à mettre sur le compte de l’usure et l’ancienneté de l’installation.

Les frais consécutifs pour localiser une fuite seront pris en compte que dans le cadre d’une fuite invisible, masquée dans l’infrastructure de l’immeuble comme les tuyaux encastrés.

Sans évoquer les problèmes d’étanchéité de toiture ou de façade qui nécessitent l’intervention de couvreurs ou façadiers, intéressons-nous aux dégâts ayant pour origine le réseau d’adduction d’eau sanitaire qui sont le fait de cet article et qui sont les plus difficiles à localiser.

Pour engager une recherche de fuite en dehors d’un désordre apparent, il faudra faire appel à un professionnel. C’est le plombier qui sera mandaté pour localiser les fuites sans caractère destructif. Pour accéder à l’origine de la fuite il dispose pour cela de moyens techniques :

  • Utilisation de gaz traceur par injection d’azote hydrogéné
  • Méthode électroacoustique permettant de déceler le bruissement de la fuite
  • Inspection par caméra thermique dite thermographie infra rouge
  • Inspection vidéo à l’aide d’une caméra endoscopique
  • Recherche par colorant fluorescéine pour les fuites à partir de réservoir (toilettes)
  • Emploi de détecteur d’humidité
Caméra endoscopique pour inspection de l’installation.

Si le professionnel ne dispose pas de tous ces moyens de détections, il peut être fait appel à des sociétés spécialisées dans ce domaine pour effectuer une localisation précise avant de passer à une phase de recherche nécessitant de casser l’infrastructure pour accéder à la fuite.

Le coût de ce type de recherches rendues nécessaires pourront être pris en charge par les assurances en plus du dégât consécutif des eaux.

La déclaration.

Avant de savoir à qui revient la responsabilité de la fuite et quelle sera l’assurance qui prendra en charge le montant inhérent à la recherche de la fuite et au préjudice du dégât des eaux, le premier réflexe et de faire cesser l’origine de la fuite pour limiter les dégâts et sauvegarder le bien commun de l’immeuble. Pour cela si le réseau d’eau responsable de la fuite est identifié, il faut en avertir le propriétaire pour couper l’alimentation ou faire cette opération à sa place. Cette action peut être de l’initiative du copropriétaire, du locataire, d’un voisin, du gardien intervenant au nom du syndic et qui pourra se tourner vers le plombier de la copropriété inscrit dans le carnet d’entretien pour engager une recherche de fuite. Le donneur d’ordre ne sera pas nécessairement celui qui paiera l’intervention du professionnel car cette facture devra être réglée par le responsable de la fuite. Le remboursement des assurances viendra ultérieurement avec le règlement du sinistre.

La prise en compte du dégât des eaux ne pourra intervenir que lorsque le problème de la fuite aura été résolu. A partir de ce moment il sera nécessaire d’établir un constat amiable de dégâts des eaux pour faire état du préjudice.

Ce constat à établir entre deux parties, pourra être étendu à d’autres tiers si plusieurs parties sont concernés par les dégâts. Une fois renseigné ce document devra être adressé aux assurances multirisque des parties concernées ainsi qu’un exemplaire au syndic pour l’assurance multirisque du syndicat des copropriétaires.

Parmi les informations à compléter sur ce document il sera nécessaire de faire état de la recherche de fuite et de la réparation de celle-ci, ainsi que sa localisation chez l’un ou l’autre des parties ou encore dans les parties communes et indiquer la présomption d’une éventuelle mise en cause d’un professionnel entrepreneur ou installateur qui pourrait être à l’origine de cette fuite.

Ce constat va permettre d’établir les responsabilités et démarrer la procédure de prise en charge par les assurances dans le cadre de la convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles (IRSI).

La responsabilité.

La fuite est réparée, mais qui du locataire, du copropriétaire ou de la copropriété, revient la responsabilité et la charge de ce sinistre. Cette responsabilité dépend de l’origine de la fuite.

Si cette fuite provient des canalisations avant les compteurs d’eau des logements ou à partir des canalisations communes d’évacuation d’eaux usées , la responsabilité repose sur la copropriété et le syndic prendra à son compte la recherche et la réparation de la fuite et gérera les dégâts provoqués en liaison avec le ou les copropriétaires concernés.

Dégâts des eaux avant compteur à la suite d’une intervention de changement des compteurs par un professionnel.

Après les compteurs d’eau privatifs la situation d’une fuite est plus complexe selon sa localisation.

Dans les parties privatives, si cette fuite trouve son origine dans un raccordement avec les électroménagers, c’est en règle générale au résident locataire ou propriétaire d’assumer la prise en charge via son assurance multirisques habitation (MRH). On peut résumer en disant que tous les raccordements mis en œuvre par le résident locataire lors de son installation dans les locaux (électroménagers) ainsi que tous les dispositifs de distributions de l’eau dont l’entretien courant lui revient dans le cadre de son usage normal (robinetterie) est couvert par l’assurance multirisque habitation du résident.

Le cas particulier des réparations de fuites dans la partie encastrée du réseau n’est donc pas assimilable à de l’entretien courant et la réparation est de la responsabilité du copropriétaire ou de la copropriété selon le lieu de la fuite et les dispositions édictées par le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété dans sa rédaction peut préciser si les canalisations encastrées sont des éléments des parties communes dans leur intégralité car encastrées dans les structures communes séparant les lots (murs et sols). Le règlement de copropriété peut aussi indiquer si les canalisations appartiennent à la copropriété ou bien au copropriétaire selon la situation du réseau dans les lieux qu’il traverse entre l’emplacement du compteur et le lot distribué (couloir commun et appartement privatif).

Néanmoins en cas de litige, les tribunaux font parfois état de l’usage de la canalisation plutôt que sa localisation en statuant que la canalisation distribue l’eau exclusivement au bénéfice de l’appartement. Dans ce cas la canalisation dans sa totalité entre le compteur et le lieu de distribution est sous la responsabilité du copropriétaire.

La surconsommation d’eau liée à la fuite.

La surconsommation d’eau liée à une fuite est à la charge du résident. Néanmoins selon les dispositions de la loi Warsmann de 2012, le service des eaux doit vous informer lors d’une consommation d’eau anormale, dépassant le double de votre consommation moyenne dans les 3 dernières années. Sans information de la part du service des eaux sur la situation d’une consommation anormale, vous n’avez pas à payer cette surconsommation.

Pour bénéficier du dégrèvement, il faut faire établir une attestation par l’entreprise ayant détecté et réparé la fuite et celle ci doit être adressée au service des eaux, accompagnée d’une demande de plafonnement dans un délais de 1 mois après la réception de l’avis de surconsommation.

Dans le cas d’une surconsommation sans détection d’une fuite, vous pouvez demander une vérification de votre compteur. Dans le cas d’un problème lié au compteur, vous n’aurez pas à payer la surconsommation (montant dépassant le double de votre consommation moyenne sur 3 ans). Si le compteur n’est pas défectueux, vous devrez vous acquitter de la surconsommation.

La prise en charge des frais.

La loi du 6 juillet 1989 impose au résident locataire de prendre une assurance contre les risques locatifs. La loi ALUR du 24 mars 2014 impose également ce type d’assurance pour les copropriétaires qu’ils soient résidents ou non. Pour le bailleur cette assurance permet de couvrir ce dernier, si sa responsabilité venait à être engagée en cas de défaut d’entretien ou dans le cas de la vacance d’occupation entre deux locataires.

Plus globalement la même loi ALUR de 2014 instaure l’obligation partielle pour la copropriété de souscrire à minima, une assurance responsabilité civile pour couvrir les risques dont elle pourrait être responsable. De façon à compléter l’assurance responsabilité civile et couvrir l’immeuble et les différentes parties communes qui ne dépendent pas directement des copropriétaires, il est indispensable que la copropriété s’assure dans le cadre d’une assurance multirisque.

En cas de sinistre des eaux, plusieurs assurances peuvent donc entrer en ligne de compte pour la recherche et réparation de la fuite et le dédommagements des dégâts. La fuite doit cependant être identifiée pour définir les responsabilités et savoir qu’elle assurance parmi celles de l’occupant, du bailleur ou de la copropriété prendra en charge.

Le donneur d’ordre ayant engagé la recherche de fuites et l’intervention du plombier pour réparation, ne prendra pas obligatoirement à sa charge cette démarche qui reviendra à celui qui est responsable de l’origine de la fuite et à son assurance. Si cette démarche a été engagée par le gardien, le syndic orientera le montant de l’intervention sur le compte du copropriétaire à l’origine du sinistre

Nota : La recherche de fuites n’est pas toujours pris en compte dans les contrats d’assurance multirisque habitation, il est donc vivement conseillé de lire son contrat avant de s’engager dans une telle démarche.

Les conventions entre les assurances.

Pour faire face au nombre sinistres et notamment de sinistres de dégâts des eaux en immeuble, les assurances ont établi entre elles des conventions afin de faciliter et accélérer le dédommagement des sinistres aux assurés en limitant les délais occasionnés par la recherche des responsabilités. Le processus de remboursement, selon la règle de droit commun, intervient en priorié par l’assurance multirisque (MRH) du résident victime des dégâts qui se retourne ensuite vers l’assureur du responsable du sinistre.

  • La convention IRSI pour convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistre en Immeubles ;
  • La convention CIDE COP pour Convention d’Indemnisation des Dégâts de Eaux en COPropriété.

Les conventions ainsi établies simplifient les règles de droit commun et interviennent selon le montant des dégâts.

  • Si le montant est inférieur à 1600 € HT,dans le cadre de la convention IRSI, il n’est pas prévu d’expertise, il y a abandon de recours et c’est l’assureur du bien sinistré qui prend en compte le montant du préjudice ;
  • Si le montant est supérieur à 1600 € HT et inférieur à 5000 € HT, dans le cadre de la convention IRSI l’assureur du bien sinistré en tant que gestionnaire du sinistre mandate un expert pour déterminer les causes et les responsabilités, prend en compte le montant du préjudice et se retourne ensuite contre l’assureur du responsable désigné de la fuite.
  • Au delà de 5000 € HT, la convention IRSI ne s’applique plus, c’est la convention CIDE COP qui prend le relais et les assurances respectives désignent respectivement leurs experts et recourent contre les autres assurances pour remboursement des frais occasionnés.

Conseil.

  •  Assurez vous en ce qui concerne la recherche de fuites que celle-ci est prise en compte dans votre assurance Multirisque habitation ;
  • Vérifiez que votre assurance est signataire des conventions IRSI et CIDE COP.

P.A

Le ravalement des façades de la copropriété.

Le constat est sans appel ! Depuis sa construction, la façade de votre copropriété a vieilli, agressée par les intempéries et attaquée par la pollution. Les peintures se sont défraîchies, les crépis ont perdu leur étanchéité en révélant des traces de moisissures, des fissures sont apparues comme des rides et le ferraillage a provoqué des désordres de maçonnerie à certains endroits. La résidence a perdu de son attrait avec des conséquences lors de la vente d’un lot. Il faut donc agir vite pour retrouver ou préserver le cadre de vie au risque de voir s’envoler le prix de cette opération si l’on attend trop longtemps.

La décision a été prise en assemblée générale pour le ravalement des façades. C’est une décision importante pour la vie de la copropriété et lourde de conséquences pour le porte-monnaie des copropriétaires. En effet un ravalement des façades, selon les immeubles, représente une dépense pouvant aller de 5000 jusqu’à 10 000 € qui justifie un financement par l’intermédiaire d’un prêt. Il est donc nécessaire que chacun y porte un intérêt soutenu pour que ce projet se réalise sans devenir une épreuve insurmontable.

Décider la rénovation des façades.

Afin de maintenir un environnement harmonieux au bénéfice de l’ensemble des résidents, du voisinage et de la ville, le principe d’entretien des façades est régi par l’article L132-1 du code de la construction et de l’habitation qui précise que « Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté. »

Si dans certaines grandes agglomérations comme Paris, Nantes, obligation est faite d’un ravalement de façades tous les 10 ans, dans la plupart des cas, cette disposition est laissée à l’initiative des maires qui, par une injonction au syndicat des copropriétaires, peuvent demander la réalisation de cette opération. Dans ce cas particulier, le temps est compté car les travaux doivent impérativement débuter dans les 6 mois. Faute d’une action dans ce sens, le maire peut alors saisir le Tribunal Judiciaire afin d’engager les travaux aux frais des copropriétaires.

Important : refuser d’effectuer un ravalement de façade qui a été ordonné par le maire peut coûter très cher. L’article L152-11 du Code de la construction et de l’habitation prévoit à l’encontre des propriétaires récalcitrants une amende de 3.750 €, qui peut aller jusqu’à 7.500 € dans le cadre d’une récidive.

Avant d’arriver à de telles extrémités, les copropriétés font elles même le constat d’une rénovation rendue nécessaire avec le temps qui passe. La validation de ce projet fait l’objet d’une délibération et d’une décision prise lors d’une assemblée générale.

Le ravalement des façades qui intervient dans le cadre d’une opération d’entretien est voté à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 des copropriétaires présents ou représentés. S’il s’agit de travaux d’embellissement avec modification de l’apparence ou encore travaux d’amélioration telle qu’une isolation phonique ou thermique, ces travaux sont alors décidés à la majorité absolue de l’article 25 par l’ensemble des copropriétaires y compris ceux qui ne sont ni présents ni représentés lors de l’assemblée générale.

Le ravalement des façades concerne toutes les parties visibles de la copropriété, qu’elles soient communes comme privatives si celles-ci existent au sens du règlement de copropriété. Pour éviter tous problèmes à la copropriété qui ne peut s’imposer sur les parties privatives, il est de règle que l’ensemble des éléments visibles des façades soient considérés comme parties communes, de même que les balcons et terrasses auxquels on concède un usage privatif. Dans le cas ou la rénovation s’accompagne de changement de fenêtres ou baies vitrées, le propriétaire doit alors obtenir l’accord de l’assemblée générale qui s’assurera à conserver l’harmonie de l’immeuble avant de donner son aval.

Le financement et les aides.

Le ravalement des façades est à la charge des copropriétaires, propriétaires des lots au moment du vote des travaux en assemblée générale. Le tarif d’une rénovation des façades d’une copropriété s’élève à plusieurs milliers d’euros, dans une fourchette allant de 20 à 110 euros par m² de façade. Il faut alors imputer ce prix au m² de rénovation de façade d’immeuble à chaque copropriétaire selon l’échelle des tantièmes (ou millièmes).

Cette dépense importante nécessite bien souvent un financement sous forme de prêt bancaire. Le financement de l’opération peut être en partie anticipé dans le cadre de versements sur le compte du « Fond de travaux ». Cette disposition voulue par la loi ALUR permet de verser sur un compte rémunéré un montant annuel correspondant à 5 % minimum du budget prévisionnel de fonctionnement. Le montant accumulé sert alors au financement des travaux rendus nécessaires pour l’entretien et la conservation de l’immeuble.

Selon le type de ravalement envisagé, le montant de l’opération pourra être différemment réparti. Si le projet consiste en une opération d’entretien visant à redonner l’aspect du neuf, le ravalement entre dans la catégorie des charges communes générales puisqu’il s’agit de travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble. Dans ce cas, le financement sera réparti sur l’ensemble des propriétaires de lots constitutifs en fonction des tantièmes de répartition des charges communes générales et même le propriétaire du lot d’un garage en sous-sol ne pourra s’y soustraire.

Dans un projet plus important de rénovation avec l’embellissement touchant sur des parties privatives comme les huisseries, les volets et fenêtres et dans ces cas les copropriétaires seront facturés individuellement pour ce qui les concerne, tandis que les parties en commun seront réparties en fonction des tantièmes. Cependant le règlement de copropriété peut prévoir que bien que considérés comme parties privatives, la réfection de ces parties sera à répartir entre tous les copropriétaires selon les tantièmes généraux.

En raison de la somme importante que cela représente, pouvant aller jusqu’à 10 000 €, les copropriétaires sont libres de choisir la formule de financement qui leur convient. A moins de disposer des moyens financiers, ils peuvent faire appel aux formules de prêt qui leurs sont favorables sur des durées de remboursement pouvant être supérieures à 5 ans, voir bénéficier de prêts à taux zéro (PTZ) si le projet comprend une isolation thermique de la façade dans le cadre d’un dispositif gouvernemental.

Le syndic peut aussi proposer un prêt spécial travaux négocié auprès d’un organisme bancaire avec un taux attrayant. Ces prêts sont généralement assortis de l’absence de garantie hypothécaire et ne font pas l’objet de pénalités financières en cas de remboursements anticipés, enfin les taux d’assurances emprunteurs sont également intéressants. Ces prêts négociés par le syndic au profit de la collectivité des copropriétaires font l’objet d’une délibération et d’un vote de principe en assemblée générale. Le prêt est néanmoins contracté individuellement sans principe de solidarité entre les emprunteurs.

Des aides et subventions peuvent venir soulager le financement de cette opération. Dans le cadre d’Opérations Programmées, locales ou régionales pour l’Amélioration de l’Habitat (OPAH), les copropriétés peuvent bénéficier d’aides financières. Les syndics sont généralement tenus informés de ces mesures et vous pouvez compléter votre information auprès de l’Agence Départementale d’Information du Logement (ADIL). Des aides plus spécifiques quand le projet porte également sur une amélioration de l’efficacité énergétique peuvent être obtenues auprès de l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat (ANAH).

Le projet.

Avec les années, les immeubles d’une copropriété subissent les outrages du temps qui passe et de la pollution existante dans les agglomérations. Ces attaques entraînant une dégradation des façades, peuvent être sans conséquence sur la solidité de l’édifice et se traduisent généralement par une décoloration des peintures avec parfois un décollement ou un écaillement de celles-ci, elles apportent aussi le témoignage de la société sous la forme de graffitis ou de salissures. L’imperméabilité des surfaces s’altère sur les revêtements crépis avec le développement des moisissures et le noircissement consécutif aux coulées d’eau. La dégradation peut être plus significative avec l’ouverture de fissures, le délitement des joints, l’apparition des ferraillages dans les murs de béton.

Ce constat justifie à un moment, la nécessité d’une rénovation qui peut être accompagnée selon l’age de la construction d’une rénovation en profondeur avec une amélioration des performances énergétiques

Bon à savoir (Légifrance) : à partir du 1er janvier 2017, des travaux d’isolation thermique deviennent obligatoires dans le cadre des travaux de ravalement « importants » (décret n° 2016-711 du 30 mai 2016). Cette mesure s’applique aux logements, bureaux, établissements d’enseignement, hôtels et bâtiments commerciaux, sur des façades constituées « à plus de 50 % » de « terre cuite, de béton, de ciment ou de métal » (décret n° 2017-919 du 9 mai 2017, applicable depuis le 1er juillet 2017). Le texte prévoit cependant des dérogations : en cas de risque pour le bâtiment, de conflit avec la législation (droit de l’urbanisme, sites patrimoniaux remarquables, monuments historiques, etc.), de risque de dégradation de la qualité architecturale d’un bâtiment attesté par un architecte, et en cas de non-rentabilité économique.

L’application de cette mesure traduit la volonté du législateur de s’attaquer aux passoires thermiques en proposant parallèlement des aides au financement pour les travaux d’isolation. La mise en œuvre de ces texte est aussi liée à l’âge de l’immeuble qui peut déjà faire l’objet d’une isolation par l’intérieur.

Le projet de rénovation doit préciser le résultat attendu : soit une réhabilitation de l’aspect général du bâtiment avec un nettoyage des façades, un rafraîchissement des peintures et la restauration des désordres ou bien un changement d’aspect esthétique avec une amélioration de l’isolation et le remplacement des ouvertures.

Phase préparatoire.

Ces travaux vont porter sur toutes les parties visibles des immeubles que ce soit les revêtements de crépis, peintures, pierre, etc. mais également les dispositifs d’écoulement des eaux, les éléments constitutifs de ferronnerie ou autres matériaux des balcons et fenêtres…

Selon l’importance du projet, les travaux qui s’en suivront et le coût seront différents. Ils nécessitent en règle générale une installation d’échafaudage justifiant des mesures de sécurité pour accéder aux façades. D’autres part ces travaux doivent être précédés d’une phase de préparatoire méticuleuse pour la réparation des désordres de maçonnerie, la protection des ouvertures, le nettoyage ou le décapage des supports et un traitement préalable à une remise en peinture.

Le choix du professionnel qui définira les travaux nécessaires et conduira la réalisation de ceux-ci en coordonnant les différents intervenants sur le chantier est déterminant pour le bon déroulement du projet de ravalement des façades. Le conseil syndical sera donc attentif à la proposition des services, pour informer les copropriétaires et les aider dans leur choix du prestataire.

Dans la plupart des cas, il est fait appel à l’assistance d’un maître d’œuvre, cependant dans le cas d’un immeuble classé nécessitant l’accord de l’architecte des bâtiments de France, ou dans le cas de travaux complexes d’isolation thermique, il conseillé de se tourner vers un architecte ou un bureau d’étude.

Il faut noter que dans le cadre de travaux importants demandant l’intervention de plusieurs corps de métiers, la présence d’un coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé des travailleurs (SPS) est obligatoire selon l’article L 93-1418 du 31/12/1993 modifiant le code du travail. Le rôle de ce professionnel préventeur est d’informer les entreprises des risques générés par leurs activités respectives en faisant respecter les règles de sécurité sur le chantier.

Travaux d’étude.

Le travail du maître d’œuvre dans un premier temps sera d’étudier l’état de l’immeuble et analyser les éventuels désordres pour trouver les solutions techniques permettant d’y remédier afin de garantir par la suite un travail de qualité.

Dans ce diagnostic, il procédera à l’analyse des supports existants et leurs métrages (type de crépis ou peinture). Il jugera des dégradations liées à l’usure du temps (écaillement des peintures, apparition du ferraillage) et il complétera sa visite en recherchant les désordres plus importants (fissures, décrochage de terrasse, étanchéité et évacuation des eaux pluviales, etc..).

Fort de ces éléments d’études, il établira un cahier des charges techniques et administratives pour démarcher les entreprises.

Le choix des couleurs si les travaux consistent en une remise en peinture peut être défini dans cette phase préparatoire car le Plan Local d’Urbanisme de la ville (PLU) peut imposer une palette de couleurs et de texture à respecter. Le changement de coloris fera alors nécessairement soumis à l’autorisation du service d’urbanisme avant le lancement des travaux.

Appel d’offre.

A l’issue de son étude, le maître d’œuvre démarchera plusieurs entreprises sur la base de son cahier des charges. Les entreprises appelées à répondre fourniront un devis structuré permettant la réalisation d’un tableau synthèse comparatif afin de faciliter le choix en assemblée générale.

Selon le maître d’œuvre choisi, les propositions des entreprises peuvent revenir sous plis cachetés pour garantir la transparence du choix de la société et dans ce cas l’ouverture des enveloppes se fera en réunion entre le syndic et le conseil syndical, éventuellement des témoins pour garantir l’opération.

Le maître d’œuvre contrôlera la présence des mentions nécessaires ci-dessous qui permettront de réaliser le tableau comparatif

  • L’adresse et le nom du client ;
  • L’adresse et la dénomination sociale de l’entreprise de ravalement façade ;
  • Le prix des travaux de ravalement de façade HT et TTC ;
  • Le détail du coût des assurances liées à un tel chantier ;
  • Le descriptif des diverses étapes du chantier ;
  • La mention des garanties obligatoires et facultatives ;
  • Les délais et les conditions des travaux à exécuter ;
  • La nature des produits utilisés certifiés NF, CE, ECOLabel.

Le choix du maître d’œuvre pour la réalisation de travaux de ravalement de façade dans une copropriété est, sans aucun doute, la partie à ne pas négliger. La réputation et les compétences du maître d’œuvre sont des éléments clés à prendre en compte, ainsi que l’assurance de la disponibilité de ce dernier pour mener toutes les phases du projet. Le coût de ce professionnel n’est pas neutre et il faudra financer son étude préliminaire et compter ensuite entre 4 et 7 % du prix hors taxes des travaux. Cependant l’appel à un professionnel architecte ou maître d’œuvre permet de s’assurer de la qualité des travaux en maîtrisant le coût des entreprises retenues.

Assemblée générale.

Les délibérations et votes effectués lors de cette assemblée sont lourds de conséquences en raison du prix de l’opération, des contraintes de réalisation et du résultat qui devra répondre aux expectatives de chacun. Cependant les copropriétaires ont des attentes qui diffèrent en terme de coûts et de résultats et les divergences peuvent déboucher sur une séance houleuse. Cette réunion devra donc être précédée d’une phase d’information réalisée par tous moyens à la convenance du conseil syndical (panneau d’affichage, lettre d’info, séance de réunion). Cette information permettra de préparer les résidents aux efforts envisagés pour le financement, de les projeter sur l’avenir en indiquant les échéances depuis le vote de principe jusqu’au début des travaux et ensuite le rythme pour l’avancement du chantier jusqu’au démontage du dernier échafaudage. Information sur le choix des couleurs, sur le type de nuisances (bruit, poussière, sécurité), la préparation des parties à usage privatif comme les balcons et terrasses (retrait des mobiliers, démontage possible des blocs de climatisation, etc.), les conditions de vie pendant ces travaux, accès aux entrées d’immeuble, nécessité d’assurer la sécurité quand les échafaudages sont au niveau de son logement, etc.

A la réception de la convocation de l’AG, les copropriétaires devront vérifier que le syndic ait bien sollicité toutes les aides financières à la rénovation de façade de l’immeuble auxquelles la copropriété peut prétendre (mairie, département, agence nationale de l’habitat, etc.). Cela permettra ainsi de baisser le prix moyen au m² du ravalement de façade.

Les travaux.

Le maître d’œuvre s’est occupé de la préparation des contrats liant le syndicat des copropriétaires avec les entreprises pour la réalisation des travaux et ceux-ci vont débuter par la mise en place du panneau de chantier indiquant le ravalement de façades. Cependant si ces travaux ne modifient pas l’apparence de l’immeuble et se contentent d’une remise à l’état initial, la déclaration préalable n’est plus obligatoire depuis la parution du décret du 27 février 2014 conformément à l’article R421-17 du code de l’urbanisme.

La déclaration préalable reste cependant obligatoire quand l’immeuble se situe dans un espace sauvegardé et protégé dans le cadre de la protection du patrimoine architectural ou encore dans une commune ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU) soumet ce type de travaux à une autorisation de la mairie.

C’est également dans cette phase d’avant travaux que sera présenté le choix des coloris de peinture au service d’urbanisme pour être en accord avec la palette de couleurs imposées par le PLU. S’il est prévu un changement de teinte entraînant une modification de l’aspect de la façade, ces travaux feront l’objet d’une autorisation préalable de travaux.

Quand il doit y avoir empiétement des échafaudages sur la voie publique, une autorisation d’échafaudage devient obligatoire.

Il est donc conseiller de se renseigner en mairie pour en être assuré.

A partir de ce moment le maître d’œuvre dirige le chantier en accord avec son cahier des charges. Il est présent autant que nécessaire au contact des entreprises pour conduire les travaux dans le respect des résultats attendus et pour s’assurer de l’application des règles de sécurité quant il n’est pas accompagné d’un coordonnateur SPS.

Le maître d’œuvre anime périodiquement une réunion de chantier en présence des entreprises et d’une commission de suivi des travaux représentative du syndicat des copropriétaires ou assistent de fait le syndic, les membres du conseil syndical et des copropriétaires intéressés par le suivi du projet.

En fonction de l’avancement de travaux et de l’accord donné lors des réunions de chantier le maître d’œuvre suivra et validera l’échelonnement des règlements financier à payer aux entreprises.

En fin des travaux un quitus sera transmis à l’ensemble des copropriétaires pour faire état des parties qui nécessiteraient une reprise du travail avant la réception des travaux.

En final après le démontage du denier échafaudage, la réception des travaux intervient dirigée par le maître d’œuvre et en présence des entreprises, du syndic et de la commission des travaux. Cette réception des travaux fait l’objet de la rédaction d’un procès-verbal de fin de chantier.

Les garanties de travaux débutent à la signature du procès-verbal. Elles varient en fonction des travaux réalisés, les peintures amenant une étanchéité bénéficieront d’une garantie décennale pour le cloquage, l’écaillage, le changement de teinte et les pertes de qualité d’imperméabilisation. Le travail d’application sera quant à lui couvert par une garantie biennale.

Il sera nécessaire de prendre contact avec l’assureur pour s’assurer de la prise en compte d’une couverture Dommage Ouvrage (DO) dans le cadre de la garantie décennale qui, en cas de malfaçon, permettra d’être indemnisé plus rapidement.

Conclusion.

Le ravalement de façades représente un coût qui n’est pas négligeable et une phase de travaux contraignante, mais en contrepartie il présente un retour sur cet investissement en terme d’amélioration de la qualité de la vie et de la mise en valeur du bien.

Si les résidents s’y retrouvent pour le plaisir renouvelé d’y habiter, les copropriétaires qui souhaitent vendre leur bien profitent d’une mise en valeur qui facilitera la négociation et permettra une revalorisation à la hausse de l’estimation. Les copropriétaires bailleurs pourront également dans une certaine mesure, réviser les loyers à la hausse et trouveront plus facilement des locataires.

P.A