Le Syndic de copropriété.

Article 17 de la loi du 10 juillet 1965 (extrait)

Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé sous le contrôle d’un conseil syndical.

Comme l’indique l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, la présence d’un syndic en charge de l’administration est obligatoire pour le suivi de la copropriété et la gestion de ses finances.

Quel type de syndic choisir pour sa copropriété ?

Définition

Dans une copropriété, l’ensemble des copropriétaires constitue un syndicat représentant la personnalité civile. Pour assurer la gestion et l’administration des parties communes, le syndicat des copropriétaires mandate un syndic.

Le syndic est donc la personne physique ou morale désignée par l’assemblée générale des copropriétaires, chargée de représenter le syndicat de copropriété pour assurer la gestion et l’administration des parties communes.

Ce syndic est élu lors de l’assemblée générale des copropriétaires pour une durée limitée à 3 ans renouvelable sur la base d’un contrat type. Il peut s’agir d’un syndic professionnel titulaire d’une carte professionnelle de gestion immobilière, mais également un syndic non professionnel choisi parmi les copropriétaires bénévoles ou encore par l’ensemble des copropriétaires dans le cadre d’un syndic coopératif.

La gestion effectuée par le syndic est contrôlée par un “Conseil syndical” formé de copropriétaires élus par l’assemblée générale des copropriétaires. Ce conseil syndical peut donner des avis sur la gestion et recevoir mandat de l’assemblée générale dans certains domaines de gestion.

Son rôle

Au résumé de ses missions notifiées dans l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer la copropriété suivant les décisions prises en assemblée générale au nom du syndicat des copropriétaires et donc d’en assurer l’entretien en faisant réaliser les travaux nécessaires à son bon état de conservation.

Pour assumer son rôle d’administrateur du bien commun, le syndic gère la participation financière des copropriétaires dans le cadre d’un plan comptable faisant l’objet d’un appel de charges périodique pour faire face aux dépenses prévisibles liées à cette gestion.

En tant que représentant du syndicat des copropriétaires, le syndic organise la vie dans l’immeuble en veillant à l’application du règlement de copropriété. Pour ce faire, le syndic à un rôle d’information envers les copropriétaires et résidents, il gère les litiges et représente le syndicat des copropriétaires dans toutes les actions en justice.

Ses missions

Les missions du syndic sont détaillées dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndic organise la vie dans l’immeuble et pour cela il convoque les copropriétaires à une assemblée générale annuelle pour décider des orientations de gestion de la copropriété, de ce fait :

  • Il assure l’exécution du règlement de copropriété et les délibérations de l’assemblée générale ;
  • Il administre l’immeuble de la copropriété et pourvoit à sa conservation, sa garde et son entretien en faisant réaliser si besoin, de sa propre initiative, les travaux nécessaires à sa sauvegarde ;
  • Il soumet au vote à l’article 24 à l’assemblée générale la souscription obligatoire à l’assurance responsabilité civile au profit du syndicat de copropriété et si nécessaire contracte l’assurance au nom du syndicat conformément au code des assurances ;
  • Il représente le syndicat dans tous les actes civils et en justice en demandant comme en défendant même contre certains copropriétaires ainsi que la publication ou la modification du règlement descriptif de division ou du règlement de copropriété ;
  • Il assure la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires ;
  • Il établit et tient à jour le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • Il réalise l’immatriculation de l’immeuble au registre national des copropriétés conformément au code de la construction ;
  • Il réalise et met à jour la liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, état civil, domicile et, s’ils ont donné leur accord, leur adresse électronique ;
  • Il informe les occupants des immeubles des décisions prises lors des assemblées générales ;
  • Il tient à disposition des copropriétaires un accès sécurisé en ligne (extranet) aux documents dématérialisés concernant l’immeuble.

Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat :

  • En liaison avec le conseil syndical, il établit un budget prévisionnel assortit des comptes du syndicat et de leurs annexes comptables, qu’il soumet à l’assemblée générale ;
  • Il tient pour chaque copropriétaire une comptabilité séparée faisant apparaître la position de chacun à l’égard du syndicat ;
  • Il ouvre dans un établissement bancaire de son choix un compte courant au nom et au profit exclusif du syndicat des copropriétaires. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat ;
  • Il ouvre dans un établissement bancaire de son choix un compte rémunéré au nom et au profit exclusif du syndicat des copropriétaires sur lequel sont versé sans délais les cotisations aux fonds de travaux. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat 

Nota : le syndic ne peut pas avancer de fonds au syndicat des copropriétaires.

Sa nomination et sa révocation

La nomination d’un syndic se fait à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires lors d’un vote à la majorité de l’article 25 des copropriétaires présents ou représentés. Le maintien ou le remplacement d’un syndic provisoire désigné dans le règlement de copropriété lors de la création de la copropriété fait l’objet d’une mise en concurrence de plusieurs syndics sur la base de la proposition de leurs contrats (au moins 2).

Le contrat-type du syndic fixe les éléments suivants :

  • Durée du mandat (avec date de début et fin)
  • Conditions de la rémunération
  • Conditions d’exécution de la mission

Selon les indications des articles 17 et 21 de la loi du 10 juillet 1965, le renouvellement ultérieur du syndic tous les trois ans fait l’objet obligatoirement d’une nouvelle mise en concurrence organisée par le conseil syndical, sauf si l’assemblée générale précédente a voté une dispense. Dans ce cas le contrat de syndic actualisé selon les nouvelles conditions financières fera l’objet d’une résolution soumise au vote des copropriétaires selon l’article 25. Néanmoins cette disposition n’empêche pas les copropriétaires qui le souhaitent de proposer à leur niveau une résolution pour le changement du syndic accompagnée d’une proposition de contrat en ce sens par un nouveau prestataire.

Important : Si le syndic ne remplit pas correctement les missions qui lui sont confiées ou commet des fautes dans leurs exécutions, il est possible de le révoquer lors d’une résolution votée à la majorité absolue de l’article 25 en assemblée générale.

Les différents types de syndics

Le syndic mandaté pour représenter le syndicat des copropriétaires peut être un prestataire extérieur professionnel, mais il peut être également copropriétaire non professionnel agissant bénévolement ou encore un ensemble de copropriétaires volontaires désignés par l’assemblée générale dans le cadre d’un syndicat coopératif.

  1. Le syndic professionnel est certainement le cas le plus courant. C’est une profession très encadrée nécessitant de posséder une carte professionnelle et une garantie financière. Les différentes lois Alur et la loi Hoguet qui cadrent les professions de l’immobilier, gestionnaires de biens et syndic ont assainit la situation mais les tarifs des prestations restent élevés ainsi que les charges de gestion.
  2. Si un copropriétaire dispose des compétences nécessaires et se montre volontaire pour assurer cette fonction, il peut alors être désigné par le syndicat des copropriétaires comme syndic bénévole. Au bénéfice pour la copropriété, des économies importantes, néanmoins assortit de risques car ce copropriétaire se retrouve seul à gérer la copropriété, ce qui demande un investissement important et on ne s’instaure pas syndic du jour au lendemain. Ce type de fonctionnement fréquent dans les petites copropriétés est plus rare, voire inexistant dans les grosses copropriétés.
  3. Comme les cas précédents, la loi du 10 juillet 1965 prévoit un mode d’autogestion de la copropriété par son conseil syndical. Ce dernier désigne en son sein un président du conseil syndical prenant alors les fonctions de syndic. Ce mode d’autogestion collégiale à l’intérêt de redonner au syndicat des copropriétaires le contrôle de la gestion de la copropriété avec des économies conséquentes. Il peut être aidé par des intervenants extérieurs sous forme de prestataires de service pour assurer la comptabilité par exemple.

Le syndic professionnel

Qu’il soit professionnel, bénévole ou coopératif, les missions du syndic restent identiques à devoir assurer la gestion administrative de secrétariat pour le fonctionnement de la copropriété, la convocation et la tenue de l’assemblée générale et le suivi et la mise en œuvre des décisions prises à cette occasion. Il assure également la gestion financière de la copropriété en établissant un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses et en suivant la comptabilité associée à l’engagement et la réalisation des dépenses de fonctionnement.

De par son statut de syndic professionnel, le syndic doit remplir certaines obligations et en premier lieu détenir une carte professionnelle délivrée par la chambre du commerce et de l’industrie avec la mention « spécialité : syndic » conformément à la loi Hoguet qui cadre les conditions d’exercice des métiers de l’immobilier.

Cette carte professionnelle est délivrée sous conditions de diplôme détenu par la personne physique, exerçant en son nom propre et qui sera signataire du contrat. Il doit apporter la preuve d’une garantie financière et justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle. La responsabilité pénale du syndic pouvant être engagée, ces conditions assorties à la carte professionnelle garantissent le syndicat des copropriétaires d’être couvert face aux conséquences des erreurs et négligences que pourrait commettre le syndic dans les opérations de gestion. Pour cela le syndic ne doit pas être dégagé de ses responsabilités par l’approbation du quitus lors de l’assemblée générale.

Néanmoins, ce n’est pas obligatoirement cette personne titulaire de la carte professionnelle, signant le contrat qui va assurera la gestion au jour le jour de votre copropriété, il sera secondé par un directeur de syndic, dans les agences assurant différents domaines de l’immobilier (vente, gestion, syndic), voir un gestionnaire de la copropriété pour les gros syndics.

Le coût moyen d’un syndic professionnel varie entre 120 et 200 € annuel par lot aussi estimé entre 10 et 12 % des charges de la copropriété. Ces estimations varient bien sûr en fonction de l’importance du lot puisque cette dépense entre dans le cadre des charges communes générales de fonctionnement réparties entre tous les copropriétaires en fonction de tantièmes de répartition.

Le syndic bénévole

Comme son homologue professionnel, le syndic bénévole bien qu’il remplisse les mêmes missions, ne répond pas aux mêmes obligations en ce sens où il n’est pas tenu d’avoir une carte professionnelle, ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile. Il lui est toutefois recommandé de prendre une assurance responsabilité civile car sa responsabilité pourrait être engagée au même titre.

Ce bénévole doit être bien évidemment propriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété. Dans le cas où il perdrait cette particularité en raison de la vente de ses biens, son mandat deviendrait invalide à l’expiration d’un délai de 3 mois suivant l’événement. Durant ce délai, le syndic aura obligation de convoquer une AG et inscrire à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic.

Si l’économie se trouve en partie dans le bénévolat du copropriétaire acceptant de remplir cette fonction, il faut également compter sur une gestion financière de bon père de famille qui se veut prudente, diligente, attentive, soucieuse des biens et/ou des intérêts qui lui sont confiés.

Plus encore l’intérêt se trouve sur la réactivité du syndic dans le suivi de la copropriété. En effet, là ou un syndic professionnel est partagé entre la gestion de plusieurs copropriétés sans en connaître parfaitement les particularités, le syndic bénévole centré sur cette copropriété qui est aussi la sienne détient une connaissance précise de(s) immeuble(s), de son environnement, des copropriétaires et résidents, des prestataires de service avec qui il a passé contrat.

Mais cette fonction représente un gros investissement personnel qui outre le fait de devoir connaître parfaitement la copropriété, demande également des compétences de gestionnaire, tant dans le domaine administratif que dans le domaine financier. Ce candidat doit se montrer disponible et selon l’importance de la copropriété ne devra pas compter son temps car la tâche nécessite par ailleurs de se former en permanence au rythme de l’évolution de la législation dans les domaines relatifs au statut de la copropriété, au droit de l’urbanisme, aux règles comptables, au droit civil des contrats, au droit du travail pour l’emploi du personnel employé, etc…

Tout comme le syndic professionnel, le choix d’un syndic bénévole passe par le vote d’une résolution à la majorité absolue des copropriétaires (article 25) en assemblée générale. Le syndic bénévole présente une contrat type qui diffère dans sa présentation de celui d’un professionnel. Ce contrat mentionne la durée du mandat et précise les dates de début et de fin de contrat. Il est conseillé une durée initiale limitée à une année renouvelable pour juger des capacités du postulant à gérer la copropriété.

Ce contrat fait également apparaître les frais administratifs des prestations que le syndic est amené à effectuer dans sa mission, ces frais peuvent être ramenés aux frais réels des prestations effectuées. Le syndic peut aussi faire l’objet d’une rémunération en dédommagement des frais engagés.

A savoir, il est possible de mettre fin au mandat en cours de syndic dans le cadre d’une assemblée générale exceptionnelle.

Le syndic coopératif

Et si on se réapproprier notre copropriété !

Le syndic coopératif est certainement la solution intermédiaire présentant le plus d’avantages en associant l’ensemble des copropriétaires et résidents autour de la conservation au meilleur état du bien commun.

Comme le précise les articles 14 et 17 de la loi fixant le statut de la copropriété, cette forme de gestion coopérative n’est pas nouvelle et date de 1965. A la différence du syndic bénévole, la responsabilité de la gestion ne repose pas sur une unique personne, mais sur l’ensemble des copropriétaires qui coopèrent selon leurs compétences.

Article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (extrait)

“La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.”

Article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 (extrait)

“Dans le cas où l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.

Le président et le vice-président sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.

L’adoption ou l’abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l’article 25 et le cas échéant de l’article 25-1.”

 Pour autoriser ce fonctionnement coopératif, il faut en premier lieu décider de ce mode de gestion lors d’un vote à la majorité absolue de l’article 25 et ce mode de gestion doit alors être inscrit dans le marbre du règlement de copropriété. Le syndic existant ne peut pas refuser d’inscrire cette résolution à l’ordre du jour. Une fois cette résolution adoptée, les membres du conseil syndical sont élus comme dans tout syndicat de copropriétaires.

Lors d’une première réunion, le conseil syndical désigné par les autres copropriétaires va élire le président du conseil syndical qui prendra en même temps la fonction de syndic. Il pourra partager cette fonction avec un vice-président du conseil syndical nommé syndic adjoint. A cette fonction ils pourront être remplacés à tout moment par d’autres membres du conseil syndical.

Le succès de ce système d’autogestion de la copropriété réside dans le partage des responsabilités entre chaque membre du conseil syndical selon leurs niveaux de compétence dans tel ou tel domaines. C’est une question d’organisation et de répartition des tâches entre celui qui va s’occuper de la gestion des contrats, un autre du suivi et de la réception des travaux, un autre de la gestion comptable, un autre de la gestion administrative, de la communication et de l’internet, des espaces verts, etc…

La contrôle de la gestion du syndic ne pouvant être assuré par le conseil syndical qui participe déjà à son fonctionnement en mettant à disposition les compétences de ses membres dans les différents domaines, ce contrôle sera assuré par d’autres copropriétaires indépendants du conseil syndical ou bien des personnes ou professionnels extérieurs à la copropriété. Concernant le contrôle des comptes, ces contrôleurs auront à rendre compte de leur travail chaque année à l’occasion de l’assemblée générale,

Conformément à l’article 22 du décret d’application du 17 mars 1967, le conseil syndical pour l’exécution de sa mission, peut se faire assister par toute personne spécialiste de son choix. On assiste donc sur le marché parallèle des syndics professionnels, à la multiplication des syndics collaboratifs comme Illicopro devenu Matéra, Syndic One, Zen Syndic, etc… Ces syndics apportent une assistance en ligne aux syndics coopératifs sous forme de conseils juridiques, accompagnement à la gestion administrative, financière et comptable par la mise à disposition des moyens informatiques en ligne. Ces assistances ont cependant un coût moyen d’environ 10 € mensuel par lot ce qui est loin d’être négligeable quand le coût moyen constaté des syndics professionnel est quant à lui de 13 à 16 €.

Les associations comme l’ARC mettent en garde sur les contrats de ces sociétés qui sous des arguments très prometteurs tel que : « changer de syndic permet de contrôler son budget et les charges de copropriété » ; « le syndic coopératif, c’est convivial » ; « le syndic coopératif, c’est simple, transparent et économique », cachent des services parfois approximatifs. Ces associations conseillent donc de lire attentivement les contrats proposés de prestations qui diffèrent du contrat type de syndic.

En conclusion

Le choix d’un syndic est un engagement capital en copropriété. Le syndic coopératif semble être la solution la plus avantageuse à plusieurs titres :

  • Allégement des charges de la copropriété (pas d’honoraires de syndic),
  • Plus de réactivité lors de la prise de décisions,
  • Meilleure compréhension des besoins de la copropriété par le syndic.

Ce mode de gestion n’est pas sans risque et au-delà des compétences souhaitées pour les volontaires à rejoindre le conseil syndical, il exige de leur part de s’investir totalement au profit des autres propriétaires et résidents et nécessite une disponibilité accrue qui selon la taille de la copropriété demande une présence quotidienne pour des personnes qui ne sont pas des professionnels du domaine.

P.A

Fuites d’eau en copropriété.

Plafond taché, humidité le long d’un mur, sont significatifs d’une fuite d’eau ! Cependant dans un immeuble en copropriété, le constat sur les apparences d’une fuite peut tromper sur son origine. Le cheminement de l’eau qui s’écoule par le biais de la gravitation ou qui remonte sous l’effet de la pression produit des dégâts parfois éloignés de l’endroit de la fuite. L’inondation au sous-sol d’un immeuble peut trouver son origine dans la fuite d’un cumulus au dernier étage, dont l’eau perdue, circule dans les gaines techniques sans apparaître au passage dans les étages traversés. De même un tuyau encastré laissant fuir l’eau qui, sous l’effet de la pression, va suivre la gaine, circuler entre une chape et la dalle pour ressortir deux étages en dessous dans un appartement opposé. Enfin vous pouvez être confronté à la fuite d’étanchéité en toiture qui suivra les méandre d’une charpente pour tacher le plafond à un endroit opposé à l’origine.

L’eau coule du plafond, d’où vient la fuite ?

Voilà les raisons qui ont conduit les assureurs à s’entendre dans le cadre de conventions pour gérer les responsabilités et faciliter le règlement des dossiers de fuites d’eau.

Le constat de la fuite.

Si une fuite d’eau peut engendrer des conséquences éloignées de son origine, mais que vous soupçonniez que celle-ci puisse venir de votre logement, il y a des points et des endroits à vérifier en priorité.

La première chose à vérifier pour déterminer si votre installation est à l’origine de la fuite, c’est de contrôler votre compteur d’eau. Pour cela, il faudra s’assurer de la fermeture de tous vos robinets et stopper tous vos appareils électroménagers branchés au réseau (machines à laver le linge, lave-vaisselle). Les compteurs présentent en règle générale un témoin de passage du fluide sous la forme d’une aiguille se mettant en rotation dès la circulation de l’eau dans le compteur. Si cette aiguille tourne alors que vous ne consommez pas d’eau dans votre logement, il faut en conclure que votre réseau est à l’origine de la fuite.

Lors d’une fuite il y a consommation et l’aiguille tourne continuellement.

Attention, ce constat permet de vous assurer d’une fuite sur votre réseau d’approvisionnement, mais une fuite peut également provenir du réseau d’évacuation des eaux usées. Dans un cas comme dans l’autre il faudra agir vite pour éviter des dégâts trop importants.

Après avoir acquis la certitude que vous êtes à l’origine de la fuite, il faudra vérifier tous les branchements sur votre installation. Si vous disposez de collecteurs répartiteurs avec des vannes de coupure vous pourrez isoler les différents circuits d’alimentation des pièces dites humides pour identifier la provenance de la fuite (cuisine, toilettes, salle d’eau, cumulus).

Nourrice de répartition du circuit d’eau équipée de vannes d’arrêt.

Important : Tout comme la vanne d’arrêt se trouvant avant le compteur d’eau, les vannes des répartiteurs doivent être actionnés périodiquement pour éviter d’être bloqués par le calcaire.

Il faudra ensuite vérifier les sources les plus fréquentes de fuites occasionnés par les joints de raccordements entre le réseau et les dispositifs de distribution. Ceux-ci peuvent sécher et se détériorer avec l’âge, surtout après des périodes de non utilisation dans les résidences secondaires. Il s’agit des raccordements avec :

  • Les robinets et mitigeurs, situés sous l’évier et le lavabos, ces raccordements sont souvent peu visibles surtout lorsqu’il s’agit d’éléments installés à demeure comme une cuisine équipée.
  • Les appareils électroménagers réalisés avec des raccords souples. Les machines récentes disposent souvent de dispositifs anti fuite au niveau du robinet de raccordement. Ce dispositif isole l’appareil qui hors présenterait une fuite.
  • Le cumulus qui est souvent un lieu de fuite car sujet à corrosion, également sur le dispositif de la soupape de sécurité qui permet d’éviter les surpressions lors de la chauffe de l’appareil. Pour information, ce dispositif doit être périodiquement actionné.
  • Le réservoir d’eau des toilettes qui est à l’origine de fuites fréquentes provenant soit du raccordement, mais encore du mécanisme de chasse d’eau dont le joint déformé par le calcaire produit souvent une très légère fuite permanente qui s’écoule directement dans la cuvette et qui au fil des mois entraîne une consommation considérable. Pour le vérifier, il suffit d’attendre quelques minutes après le tirage de la chasse et mettre une feuille de papier toilette contre la porcelaine pour voir si celle-ci s’humidifie rapidement suivant un filet d’écoulement de l’eau.
Vérification d’une fuite dans les toilettes avec une feuille de papier.

Attention, les fuites peuvent provenir également du réseau d’évacuation d’eaux usées et sur les mêmes lieux que ceux que nous venons d’identifier, il faudra s’assurer du bon raccordement au réseau d’évacuation. Sur ce réseau il faut notamment regarder les siphons qui, lorsqu’ils sont bouchés, peuvent entraîner des débordements par exemple par l’orifice des cannes d’évacuation des machines à laver lors des vidanges. Une collage défectueux d’un tube d’évacuation PVC peut s’aggraver avec le temps et provoquer une fuite.

Enfin les fuites peuvent provenir d’une mauvaise étanchéité des installations. Un receveur de douche à l’italienne dont l’étanchéité à mal été réalisé avant la pose du carrelage, de même qu’un mauvais joint entre la faïence murale et le bac de douche ou une faïence de douche collé directement au mur en l’absence d’une résine étanche, entraînera à terme des marques d’humidité.

Les causes.

Dans les immeubles le réseau d’eau est installé selon les époques de construction, en apparent ou encastré dans les cloisons. Toujours selon les époques de construction, les matériaux utilisés sont différents.

Oublions les tuyaux de plomb qui étaient d’usage dans les immeubles de l’époque Haussmannienne, et qui font aujourd’hui, l’objet d’un retrait des installations de plomberie, en raison des problèmes de contamination à l’origine des cas de saturnisme. Ce matériau a laissé la place au cuivre dont la durée de vie peut varier de 20 à 50 ans en fonction de sa qualité et de son installation. Depuis les années 1980 des nouveaux matériaux plus faciles de mise en œuvre sont apparus avec le PER ou polyéthylène réticulé haute densité, d’une durée de vie de 30 ans. Plus récemment, vers les années 2000, nous trouvons des tubes multicouches composés d’une couche d’aluminium entre deux couches de polyéthylène réticulé et qui offrent une bonne résistance face aux multiples agressions des installations (températures, pression…). Ces deux matériaux sont installés sans soudure et les raccordements sont effectués avec des raccords à sertir ou à visser dont la mise en œuvre est simplifiée.

Tubes PER en bleu et multicouches en blancs avec raccordements sertis.

Pour ce qui concerne les réseaux d’évacuation d’eaux usées, les tubes PVC en polychlorure de vinyle sont employés depuis les années 1960 dans le bâtiment, en remplacement des différents matériaux comme le plomb ou la terre cuite. La durée de vie exceptionnelle du PVC dans cette utilisation est supérieure à 100 ans.

Les facteurs qui influent sur la durée de vie des installations de distribution de l’eau et pouvant être à l’origine des fuites sont :

  • La qualité des matériaux, pour exemple le cuivre dont la durée de vie va de 30 à 50 ans, le PER et le multicouche 50 ans et plus.
  • La qualité des installations et des raccordements, notamment les soudures pour le cuivre ou la pose des raccords pour le PER et le multicouche.
  • La qualité de l’eau qui, si elle est très dure (chargé en carbonates, sulfates, magnésium et calcium) sera à l’origine d’une usure par abrasion et trop douce va corroder l’installation et être à l’origine du phénomène de pitting pour une corrosion de la surface interne des tuyaux en cuivre d’alimentation en eau froide. Pour information, ce phénomène de corrosion de type galvanique appelé pitting ou “eau bleu” apparaît sous forme de piqûres microscopiques qui viennent percer le tuyau. Ce phénomène peut être amplifié par une érosion due à la circulation de l’eau chargée de particules abrasives.
    • On parle de pitting 1 sur les réseaux d’eau froide et de pitting 2 avec une réaction chimique différente sur les réseau d’eau chaude et corrosion-érosion dans le cas de circuit en boucle.
    • Il faut noter que le phénomène de pitting dû à la qualité de l’eau peut être précoce comme le rapporte certains propriétaires qui annoncent des fuites sur des installations de moins de dix ans.
  • Il peut se produire également une corrosion externe en raison de l’infiltration de produits de nettoyage plus ou moins corrosifs qui pourraient venir et stagner au contact des tubes de cuivres de l’installation.
Phénomène de corrosion par piqûre ou “pitting”.

Par ailleurs le choc hydraulique qui résulte de coups lors de la fermeture brutale des vannes en créant des coups de bélier accélère les phénomènes d’usure des matériaux associés à la corrosion d’une eau trop dure.

Face à ce phénomène, précisons que les installations en PER et multicouche résistent mieux au phénomène de corrosion et leur souplesse permet d’absorber correctement les chocs hydrauliques.

La recherche de fuite.

Votre voisin décèle une tache d’humidité au plafond, signe d’une éventuelle fuite sur votre installation sanitaire et vous en fait part. Avant d’engager une recherche de fuites par un professionnel, dont le coût pourra être pris en charge par les assurances, il faudra s’assurer que les origines de ce sinistre ne proviennent pas de la partie visible de votre installation de plomberie, raccordements et robinetterie. Si c’est le cas, l’origine de la fuite sera considérée comme un désordre apparent et les frais de recherches ne pourront pas être pris en considération.

Il faut savoir que les causes principales de fuites en copropriété sont d’origines accidentelles (débordement d’électroménager), dû à un manque d’entretien de l’installation (joint de raccordement défectueux) ou enfin à mettre sur le compte de l’usure et l’ancienneté de l’installation.

Les frais consécutifs pour localiser une fuite seront pris en compte que dans le cadre d’une fuite invisible, masquée dans l’infrastructure de l’immeuble comme les tuyaux encastrés.

Sans évoquer les problèmes d’étanchéité de toiture ou de façade qui nécessitent l’intervention de couvreurs ou façadiers, intéressons-nous aux dégâts ayant pour origine le réseau d’adduction d’eau sanitaire qui sont le fait de cet article et qui sont les plus difficiles à localiser.

Pour engager une recherche de fuite en dehors d’un désordre apparent, il faudra faire appel à un professionnel. C’est le plombier qui sera mandaté pour localiser les fuites sans caractère destructif. Pour accéder à l’origine de la fuite il dispose pour cela de moyens techniques :

  • Utilisation de gaz traceur par injection d’azote hydrogéné
  • Méthode électroacoustique permettant de déceler le bruissement de la fuite
  • Inspection par caméra thermique dite thermographie infra rouge
  • Inspection vidéo à l’aide d’une caméra endoscopique
  • Recherche par colorant fluorescéine pour les fuites à partir de réservoir (toilettes)
  • Emploi de détecteur d’humidité
Caméra endoscopique pour inspection de l’installation.

Si le professionnel ne dispose pas de tous ces moyens de détections, il peut être fait appel à des sociétés spécialisées dans ce domaine pour effectuer une localisation précise avant de passer à une phase de recherche nécessitant de casser l’infrastructure pour accéder à la fuite.

Le coût de ce type de recherches rendues nécessaires pourront être pris en charge par les assurances en plus du dégât consécutif des eaux.

La déclaration.

Avant de savoir à qui revient la responsabilité de la fuite et quelle sera l’assurance qui prendra en charge le montant inhérent à la recherche de la fuite et au préjudice du dégât des eaux, le premier réflexe et de faire cesser l’origine de la fuite pour limiter les dégâts et sauvegarder le bien commun de l’immeuble. Pour cela si le réseau d’eau responsable de la fuite est identifié, il faut en avertir le propriétaire pour couper l’alimentation ou faire cette opération à sa place. Cette action peut être de l’initiative du copropriétaire, du locataire, d’un voisin, du gardien intervenant au nom du syndic et qui pourra se tourner vers le plombier de la copropriété inscrit dans le carnet d’entretien pour engager une recherche de fuite. Le donneur d’ordre ne sera pas nécessairement celui qui paiera l’intervention du professionnel car cette facture devra être réglée par le responsable de la fuite. Le remboursement des assurances viendra ultérieurement avec le règlement du sinistre.

La prise en compte du dégât des eaux ne pourra intervenir que lorsque le problème de la fuite aura été résolu. A partir de ce moment il sera nécessaire d’établir un constat amiable de dégâts des eaux pour faire état du préjudice.

Ce constat à établir entre deux parties, pourra être étendu à d’autres tiers si plusieurs parties sont concernés par les dégâts. Une fois renseigné ce document devra être adressé aux assurances multirisque des parties concernées ainsi qu’un exemplaire au syndic pour l’assurance multirisque du syndicat des copropriétaires.

Parmi les informations à compléter sur ce document il sera nécessaire de faire état de la recherche de fuite et de la réparation de celle-ci, ainsi que sa localisation chez l’un ou l’autre des parties ou encore dans les parties communes et indiquer la présomption d’une éventuelle mise en cause d’un professionnel entrepreneur ou installateur qui pourrait être à l’origine de cette fuite.

Ce constat va permettre d’établir les responsabilités et démarrer la procédure de prise en charge par les assurances dans le cadre de la convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles (IRSI).

La responsabilité.

La fuite est réparée, mais qui du locataire, du copropriétaire ou de la copropriété, revient la responsabilité et la charge de ce sinistre. Cette responsabilité dépend de l’origine de la fuite.

Si cette fuite provient des canalisations avant les compteurs d’eau des logements ou à partir des canalisations communes d’évacuation d’eaux usées , la responsabilité repose sur la copropriété et le syndic prendra à son compte la recherche et la réparation de la fuite et gérera les dégâts provoqués en liaison avec le ou les copropriétaires concernés.

Dégâts des eaux avant compteur à la suite d’une intervention de changement des compteurs par un professionnel.

Après les compteurs d’eau privatifs la situation d’une fuite est plus complexe selon sa localisation.

Dans les parties privatives, si cette fuite trouve son origine dans un raccordement avec les électroménagers, c’est en règle générale au résident locataire ou propriétaire d’assumer la prise en charge via son assurance multirisques habitation (MRH). On peut résumer en disant que tous les raccordements mis en œuvre par le résident locataire lors de son installation dans les locaux (électroménagers) ainsi que tous les dispositifs de distributions de l’eau dont l’entretien courant lui revient dans le cadre de son usage normal (robinetterie) est couvert par l’assurance multirisque habitation du résident.

Le cas particulier des réparations de fuites dans la partie encastrée du réseau n’est donc pas assimilable à de l’entretien courant et la réparation est de la responsabilité du copropriétaire ou de la copropriété selon le lieu de la fuite et les dispositions édictées par le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété dans sa rédaction peut préciser si les canalisations encastrées sont des éléments des parties communes dans leur intégralité car encastrées dans les structures communes séparant les lots (murs et sols). Le règlement de copropriété peut aussi indiquer si les canalisations appartiennent à la copropriété ou bien au copropriétaire selon la situation du réseau dans les lieux qu’il traverse entre l’emplacement du compteur et le lot distribué (couloir commun et appartement privatif).

Néanmoins en cas de litige, les tribunaux font parfois état de l’usage de la canalisation plutôt que sa localisation en statuant que la canalisation distribue l’eau exclusivement au bénéfice de l’appartement. Dans ce cas la canalisation dans sa totalité entre le compteur et le lieu de distribution est sous la responsabilité du copropriétaire.

La surconsommation d’eau liée à la fuite.

La surconsommation d’eau liée à une fuite est à la charge du résident. Néanmoins selon les dispositions de la loi Warsmann de 2012, le service des eaux doit vous informer lors d’une consommation d’eau anormale, dépassant le double de votre consommation moyenne dans les 3 dernières années. Sans information de la part du service des eaux sur la situation d’une consommation anormale, vous n’avez pas à payer cette surconsommation.

Pour bénéficier du dégrèvement, il faut faire établir une attestation par l’entreprise ayant détecté et réparé la fuite et celle ci doit être adressée au service des eaux, accompagnée d’une demande de plafonnement dans un délais de 1 mois après la réception de l’avis de surconsommation.

Dans le cas d’une surconsommation sans détection d’une fuite, vous pouvez demander une vérification de votre compteur. Dans le cas d’un problème lié au compteur, vous n’aurez pas à payer la surconsommation (montant dépassant le double de votre consommation moyenne sur 3 ans). Si le compteur n’est pas défectueux, vous devrez vous acquitter de la surconsommation.

La prise en charge des frais.

La loi du 6 juillet 1989 impose au résident locataire de prendre une assurance contre les risques locatifs. La loi ALUR du 24 mars 2014 impose également ce type d’assurance pour les copropriétaires qu’ils soient résidents ou non. Pour le bailleur cette assurance permet de couvrir ce dernier, si sa responsabilité venait à être engagée en cas de défaut d’entretien ou dans le cas de la vacance d’occupation entre deux locataires.

Plus globalement la même loi ALUR de 2014 instaure l’obligation partielle pour la copropriété de souscrire à minima, une assurance responsabilité civile pour couvrir les risques dont elle pourrait être responsable. De façon à compléter l’assurance responsabilité civile et couvrir l’immeuble et les différentes parties communes qui ne dépendent pas directement des copropriétaires, il est indispensable que la copropriété s’assure dans le cadre d’une assurance multirisque.

En cas de sinistre des eaux, plusieurs assurances peuvent donc entrer en ligne de compte pour la recherche et réparation de la fuite et le dédommagements des dégâts. La fuite doit cependant être identifiée pour définir les responsabilités et savoir qu’elle assurance parmi celles de l’occupant, du bailleur ou de la copropriété prendra en charge.

Le donneur d’ordre ayant engagé la recherche de fuites et l’intervention du plombier pour réparation, ne prendra pas obligatoirement à sa charge cette démarche qui reviendra à celui qui est responsable de l’origine de la fuite et à son assurance. Si cette démarche a été engagée par le gardien, le syndic orientera le montant de l’intervention sur le compte du copropriétaire à l’origine du sinistre

Nota : La recherche de fuites n’est pas toujours pris en compte dans les contrats d’assurance multirisque habitation, il est donc vivement conseillé de lire son contrat avant de s’engager dans une telle démarche.

Les conventions entre les assurances.

Pour faire face au nombre sinistres et notamment de sinistres de dégâts des eaux en immeuble, les assurances ont établi entre elles des conventions afin de faciliter et accélérer le dédommagement des sinistres aux assurés en limitant les délais occasionnés par la recherche des responsabilités. Le processus de remboursement, selon la règle de droit commun, intervient en priorié par l’assurance multirisque (MRH) du résident victime des dégâts qui se retourne ensuite vers l’assureur du responsable du sinistre.

  • La convention IRSI pour convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistre en Immeubles ;
  • La convention CIDE COP pour Convention d’Indemnisation des Dégâts de Eaux en COPropriété.

Les conventions ainsi établies simplifient les règles de droit commun et interviennent selon le montant des dégâts.

  • Si le montant est inférieur à 1600 € HT,dans le cadre de la convention IRSI, il n’est pas prévu d’expertise, il y a abandon de recours et c’est l’assureur du bien sinistré qui prend en compte le montant du préjudice ;
  • Si le montant est supérieur à 1600 € HT et inférieur à 5000 € HT, dans le cadre de la convention IRSI l’assureur du bien sinistré en tant que gestionnaire du sinistre mandate un expert pour déterminer les causes et les responsabilités, prend en compte le montant du préjudice et se retourne ensuite contre l’assureur du responsable désigné de la fuite.
  • Au delà de 5000 € HT, la convention IRSI ne s’applique plus, c’est la convention CIDE COP qui prend le relais et les assurances respectives désignent respectivement leurs experts et recourent contre les autres assurances pour remboursement des frais occasionnés.

Conseil.

  •  Assurez vous en ce qui concerne la recherche de fuites que celle-ci est prise en compte dans votre assurance Multirisque habitation ;
  • Vérifiez que votre assurance est signataire des conventions IRSI et CIDE COP.

P.A