Le ravalement des façades de la copropriété.

Le constat est sans appel ! Depuis sa construction, la façade de votre copropriété a vieilli, agressée par les intempéries et attaquée par la pollution. Les peintures se sont défraîchies, les crépis ont perdu leur étanchéité en révélant des traces de moisissures, des fissures sont apparues comme des rides et le ferraillage a provoqué des désordres de maçonnerie à certains endroits. La résidence a perdu de son attrait avec des conséquences lors de la vente d’un lot. Il faut donc agir vite pour retrouver ou préserver le cadre de vie au risque de voir s’envoler le prix de cette opération si l’on attend trop longtemps.

La décision a été prise en assemblée générale pour le ravalement des façades. C’est une décision importante pour la vie de la copropriété et lourde de conséquences pour le porte-monnaie des copropriétaires. En effet un ravalement des façades, selon les immeubles, représente une dépense pouvant aller de 5000 jusqu’à 10 000 € qui justifie un financement par l’intermédiaire d’un prêt. Il est donc nécessaire que chacun y porte un intérêt soutenu pour que ce projet se réalise sans devenir une épreuve insurmontable.

Décider la rénovation des façades.

Afin de maintenir un environnement harmonieux au bénéfice de l’ensemble des résidents, du voisinage et de la ville, le principe d’entretien des façades est régi par l’article L132-1 du code de la construction et de l’habitation qui précise que « Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté. »

Si dans certaines grandes agglomérations comme Paris, Nantes, obligation est faite d’un ravalement de façades tous les 10 ans, dans la plupart des cas, cette disposition est laissée à l’initiative des maires qui, par une injonction au syndicat des copropriétaires, peuvent demander la réalisation de cette opération. Dans ce cas particulier, le temps est compté car les travaux doivent impérativement débuter dans les 6 mois. Faute d’une action dans ce sens, le maire peut alors saisir le Tribunal Judiciaire afin d’engager les travaux aux frais des copropriétaires.

Important : refuser d’effectuer un ravalement de façade qui a été ordonné par le maire peut coûter très cher. L’article L152-11 du Code de la construction et de l’habitation prévoit à l’encontre des propriétaires récalcitrants une amende de 3.750 €, qui peut aller jusqu’à 7.500 € dans le cadre d’une récidive.

Avant d’arriver à de telles extrémités, les copropriétés font elles même le constat d’une rénovation rendue nécessaire avec le temps qui passe. La validation de ce projet fait l’objet d’une délibération et d’une décision prise lors d’une assemblée générale.

Le ravalement des façades qui intervient dans le cadre d’une opération d’entretien est voté à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 des copropriétaires présents ou représentés. S’il s’agit de travaux d’embellissement avec modification de l’apparence ou encore travaux d’amélioration telle qu’une isolation phonique ou thermique, ces travaux sont alors décidés à la majorité absolue de l’article 25 par l’ensemble des copropriétaires y compris ceux qui ne sont ni présents ni représentés lors de l’assemblée générale.

Le ravalement des façades concerne toutes les parties visibles de la copropriété, qu’elles soient communes comme privatives si celles-ci existent au sens du règlement de copropriété. Pour éviter tous problèmes à la copropriété qui ne peut s’imposer sur les parties privatives, il est de règle que l’ensemble des éléments visibles des façades soient considérés comme parties communes, de même que les balcons et terrasses auxquels on concède un usage privatif. Dans le cas ou la rénovation s’accompagne de changement de fenêtres ou baies vitrées, le propriétaire doit alors obtenir l’accord de l’assemblée générale qui s’assurera à conserver l’harmonie de l’immeuble avant de donner son aval.

Le financement et les aides.

Le ravalement des façades est à la charge des copropriétaires, propriétaires des lots au moment du vote des travaux en assemblée générale. Le tarif d’une rénovation des façades d’une copropriété s’élève à plusieurs milliers d’euros, dans une fourchette allant de 20 à 110 euros par m² de façade. Il faut alors imputer ce prix au m² de rénovation de façade d’immeuble à chaque copropriétaire selon l’échelle des tantièmes (ou millièmes).

Cette dépense importante nécessite bien souvent un financement sous forme de prêt bancaire. Le financement de l’opération peut être en partie anticipé dans le cadre de versements sur le compte du « Fond de travaux ». Cette disposition voulue par la loi ALUR permet de verser sur un compte rémunéré un montant annuel correspondant à 5 % minimum du budget prévisionnel de fonctionnement. Le montant accumulé sert alors au financement des travaux rendus nécessaires pour l’entretien et la conservation de l’immeuble.

Selon le type de ravalement envisagé, le montant de l’opération pourra être différemment réparti. Si le projet consiste en une opération d’entretien visant à redonner l’aspect du neuf, le ravalement entre dans la catégorie des charges communes générales puisqu’il s’agit de travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble. Dans ce cas, le financement sera réparti sur l’ensemble des propriétaires de lots constitutifs en fonction des tantièmes de répartition des charges communes générales et même le propriétaire du lot d’un garage en sous-sol ne pourra s’y soustraire.

Dans un projet plus important de rénovation avec l’embellissement touchant sur des parties privatives comme les huisseries, les volets et fenêtres et dans ces cas les copropriétaires seront facturés individuellement pour ce qui les concerne, tandis que les parties en commun seront réparties en fonction des tantièmes. Cependant le règlement de copropriété peut prévoir que bien que considérés comme parties privatives, la réfection de ces parties sera à répartir entre tous les copropriétaires selon les tantièmes généraux.

En raison de la somme importante que cela représente, pouvant aller jusqu’à 10 000 €, les copropriétaires sont libres de choisir la formule de financement qui leur convient. A moins de disposer des moyens financiers, ils peuvent faire appel aux formules de prêt qui leurs sont favorables sur des durées de remboursement pouvant être supérieures à 5 ans, voir bénéficier de prêts à taux zéro (PTZ) si le projet comprend une isolation thermique de la façade dans le cadre d’un dispositif gouvernemental.

Le syndic peut aussi proposer un prêt spécial travaux négocié auprès d’un organisme bancaire avec un taux attrayant. Ces prêts sont généralement assortis de l’absence de garantie hypothécaire et ne font pas l’objet de pénalités financières en cas de remboursements anticipés, enfin les taux d’assurances emprunteurs sont également intéressants. Ces prêts négociés par le syndic au profit de la collectivité des copropriétaires font l’objet d’une délibération et d’un vote de principe en assemblée générale. Le prêt est néanmoins contracté individuellement sans principe de solidarité entre les emprunteurs.

Des aides et subventions peuvent venir soulager le financement de cette opération. Dans le cadre d’Opérations Programmées, locales ou régionales pour l’Amélioration de l’Habitat (OPAH), les copropriétés peuvent bénéficier d’aides financières. Les syndics sont généralement tenus informés de ces mesures et vous pouvez compléter votre information auprès de l’Agence Départementale d’Information du Logement (ADIL). Des aides plus spécifiques quand le projet porte également sur une amélioration de l’efficacité énergétique peuvent être obtenues auprès de l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat (ANAH).

Le projet.

Avec les années, les immeubles d’une copropriété subissent les outrages du temps qui passe et de la pollution existante dans les agglomérations. Ces attaques entraînant une dégradation des façades, peuvent être sans conséquence sur la solidité de l’édifice et se traduisent généralement par une décoloration des peintures avec parfois un décollement ou un écaillement de celles-ci, elles apportent aussi le témoignage de la société sous la forme de graffitis ou de salissures. L’imperméabilité des surfaces s’altère sur les revêtements crépis avec le développement des moisissures et le noircissement consécutif aux coulées d’eau. La dégradation peut être plus significative avec l’ouverture de fissures, le délitement des joints, l’apparition des ferraillages dans les murs de béton.

Ce constat justifie à un moment, la nécessité d’une rénovation qui peut être accompagnée selon l’age de la construction d’une rénovation en profondeur avec une amélioration des performances énergétiques

Bon à savoir (Légifrance) : à partir du 1er janvier 2017, des travaux d’isolation thermique deviennent obligatoires dans le cadre des travaux de ravalement « importants » (décret n° 2016-711 du 30 mai 2016). Cette mesure s’applique aux logements, bureaux, établissements d’enseignement, hôtels et bâtiments commerciaux, sur des façades constituées « à plus de 50 % » de « terre cuite, de béton, de ciment ou de métal » (décret n° 2017-919 du 9 mai 2017, applicable depuis le 1er juillet 2017). Le texte prévoit cependant des dérogations : en cas de risque pour le bâtiment, de conflit avec la législation (droit de l’urbanisme, sites patrimoniaux remarquables, monuments historiques, etc.), de risque de dégradation de la qualité architecturale d’un bâtiment attesté par un architecte, et en cas de non-rentabilité économique.

L’application de cette mesure traduit la volonté du législateur de s’attaquer aux passoires thermiques en proposant parallèlement des aides au financement pour les travaux d’isolation. La mise en œuvre de ces texte est aussi liée à l’âge de l’immeuble qui peut déjà faire l’objet d’une isolation par l’intérieur.

Le projet de rénovation doit préciser le résultat attendu : soit une réhabilitation de l’aspect général du bâtiment avec un nettoyage des façades, un rafraîchissement des peintures et la restauration des désordres ou bien un changement d’aspect esthétique avec une amélioration de l’isolation et le remplacement des ouvertures.

Phase préparatoire.

Ces travaux vont porter sur toutes les parties visibles des immeubles que ce soit les revêtements de crépis, peintures, pierre, etc. mais également les dispositifs d’écoulement des eaux, les éléments constitutifs de ferronnerie ou autres matériaux des balcons et fenêtres…

Selon l’importance du projet, les travaux qui s’en suivront et le coût seront différents. Ils nécessitent en règle générale une installation d’échafaudage justifiant des mesures de sécurité pour accéder aux façades. D’autres part ces travaux doivent être précédés d’une phase de préparatoire méticuleuse pour la réparation des désordres de maçonnerie, la protection des ouvertures, le nettoyage ou le décapage des supports et un traitement préalable à une remise en peinture.

Le choix du professionnel qui définira les travaux nécessaires et conduira la réalisation de ceux-ci en coordonnant les différents intervenants sur le chantier est déterminant pour le bon déroulement du projet de ravalement des façades. Le conseil syndical sera donc attentif à la proposition des services, pour informer les copropriétaires et les aider dans leur choix du prestataire.

Dans la plupart des cas, il est fait appel à l’assistance d’un maître d’œuvre, cependant dans le cas d’un immeuble classé nécessitant l’accord de l’architecte des bâtiments de France, ou dans le cas de travaux complexes d’isolation thermique, il conseillé de se tourner vers un architecte ou un bureau d’étude.

Il faut noter que dans le cadre de travaux importants demandant l’intervention de plusieurs corps de métiers, la présence d’un coordonnateur Sécurité et Protection de la Santé des travailleurs (SPS) est obligatoire selon l’article L 93-1418 du 31/12/1993 modifiant le code du travail. Le rôle de ce professionnel préventeur est d’informer les entreprises des risques générés par leurs activités respectives en faisant respecter les règles de sécurité sur le chantier.

Travaux d’étude.

Le travail du maître d’œuvre dans un premier temps sera d’étudier l’état de l’immeuble et analyser les éventuels désordres pour trouver les solutions techniques permettant d’y remédier afin de garantir par la suite un travail de qualité.

Dans ce diagnostic, il procédera à l’analyse des supports existants et leurs métrages (type de crépis ou peinture). Il jugera des dégradations liées à l’usure du temps (écaillement des peintures, apparition du ferraillage) et il complétera sa visite en recherchant les désordres plus importants (fissures, décrochage de terrasse, étanchéité et évacuation des eaux pluviales, etc..).

Fort de ces éléments d’études, il établira un cahier des charges techniques et administratives pour démarcher les entreprises.

Le choix des couleurs si les travaux consistent en une remise en peinture peut être défini dans cette phase préparatoire car le Plan Local d’Urbanisme de la ville (PLU) peut imposer une palette de couleurs et de texture à respecter. Le changement de coloris fera alors nécessairement soumis à l’autorisation du service d’urbanisme avant le lancement des travaux.

Appel d’offre.

A l’issue de son étude, le maître d’œuvre démarchera plusieurs entreprises sur la base de son cahier des charges. Les entreprises appelées à répondre fourniront un devis structuré permettant la réalisation d’un tableau synthèse comparatif afin de faciliter le choix en assemblée générale.

Selon le maître d’œuvre choisi, les propositions des entreprises peuvent revenir sous plis cachetés pour garantir la transparence du choix de la société et dans ce cas l’ouverture des enveloppes se fera en réunion entre le syndic et le conseil syndical, éventuellement des témoins pour garantir l’opération.

Le maître d’œuvre contrôlera la présence des mentions nécessaires ci-dessous qui permettront de réaliser le tableau comparatif

  • L’adresse et le nom du client ;
  • L’adresse et la dénomination sociale de l’entreprise de ravalement façade ;
  • Le prix des travaux de ravalement de façade HT et TTC ;
  • Le détail du coût des assurances liées à un tel chantier ;
  • Le descriptif des diverses étapes du chantier ;
  • La mention des garanties obligatoires et facultatives ;
  • Les délais et les conditions des travaux à exécuter ;
  • La nature des produits utilisés certifiés NF, CE, ECOLabel.

Le choix du maître d’œuvre pour la réalisation de travaux de ravalement de façade dans une copropriété est, sans aucun doute, la partie à ne pas négliger. La réputation et les compétences du maître d’œuvre sont des éléments clés à prendre en compte, ainsi que l’assurance de la disponibilité de ce dernier pour mener toutes les phases du projet. Le coût de ce professionnel n’est pas neutre et il faudra financer son étude préliminaire et compter ensuite entre 4 et 7 % du prix hors taxes des travaux. Cependant l’appel à un professionnel architecte ou maître d’œuvre permet de s’assurer de la qualité des travaux en maîtrisant le coût des entreprises retenues.

Assemblée générale.

Les délibérations et votes effectués lors de cette assemblée sont lourds de conséquences en raison du prix de l’opération, des contraintes de réalisation et du résultat qui devra répondre aux expectatives de chacun. Cependant les copropriétaires ont des attentes qui diffèrent en terme de coûts et de résultats et les divergences peuvent déboucher sur une séance houleuse. Cette réunion devra donc être précédée d’une phase d’information réalisée par tous moyens à la convenance du conseil syndical (panneau d’affichage, lettre d’info, séance de réunion). Cette information permettra de préparer les résidents aux efforts envisagés pour le financement, de les projeter sur l’avenir en indiquant les échéances depuis le vote de principe jusqu’au début des travaux et ensuite le rythme pour l’avancement du chantier jusqu’au démontage du dernier échafaudage. Information sur le choix des couleurs, sur le type de nuisances (bruit, poussière, sécurité), la préparation des parties à usage privatif comme les balcons et terrasses (retrait des mobiliers, démontage possible des blocs de climatisation, etc.), les conditions de vie pendant ces travaux, accès aux entrées d’immeuble, nécessité d’assurer la sécurité quand les échafaudages sont au niveau de son logement, etc.

A la réception de la convocation de l’AG, les copropriétaires devront vérifier que le syndic ait bien sollicité toutes les aides financières à la rénovation de façade de l’immeuble auxquelles la copropriété peut prétendre (mairie, département, agence nationale de l’habitat, etc.). Cela permettra ainsi de baisser le prix moyen au m² du ravalement de façade.

Les travaux.

Le maître d’œuvre s’est occupé de la préparation des contrats liant le syndicat des copropriétaires avec les entreprises pour la réalisation des travaux et ceux-ci vont débuter par la mise en place du panneau de chantier indiquant le ravalement de façades. Cependant si ces travaux ne modifient pas l’apparence de l’immeuble et se contentent d’une remise à l’état initial, la déclaration préalable n’est plus obligatoire depuis la parution du décret du 27 février 2014 conformément à l’article R421-17 du code de l’urbanisme.

La déclaration préalable reste cependant obligatoire quand l’immeuble se situe dans un espace sauvegardé et protégé dans le cadre de la protection du patrimoine architectural ou encore dans une commune ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU) soumet ce type de travaux à une autorisation de la mairie.

C’est également dans cette phase d’avant travaux que sera présenté le choix des coloris de peinture au service d’urbanisme pour être en accord avec la palette de couleurs imposées par le PLU. S’il est prévu un changement de teinte entraînant une modification de l’aspect de la façade, ces travaux feront l’objet d’une autorisation préalable de travaux.

Quand il doit y avoir empiétement des échafaudages sur la voie publique, une autorisation d’échafaudage devient obligatoire.

Il est donc conseiller de se renseigner en mairie pour en être assuré.

A partir de ce moment le maître d’œuvre dirige le chantier en accord avec son cahier des charges. Il est présent autant que nécessaire au contact des entreprises pour conduire les travaux dans le respect des résultats attendus et pour s’assurer de l’application des règles de sécurité quant il n’est pas accompagné d’un coordonnateur SPS.

Le maître d’œuvre anime périodiquement une réunion de chantier en présence des entreprises et d’une commission de suivi des travaux représentative du syndicat des copropriétaires ou assistent de fait le syndic, les membres du conseil syndical et des copropriétaires intéressés par le suivi du projet.

En fonction de l’avancement de travaux et de l’accord donné lors des réunions de chantier le maître d’œuvre suivra et validera l’échelonnement des règlements financier à payer aux entreprises.

En fin des travaux un quitus sera transmis à l’ensemble des copropriétaires pour faire état des parties qui nécessiteraient une reprise du travail avant la réception des travaux.

En final après le démontage du denier échafaudage, la réception des travaux intervient dirigée par le maître d’œuvre et en présence des entreprises, du syndic et de la commission des travaux. Cette réception des travaux fait l’objet de la rédaction d’un procès-verbal de fin de chantier.

Les garanties de travaux débutent à la signature du procès-verbal. Elles varient en fonction des travaux réalisés, les peintures amenant une étanchéité bénéficieront d’une garantie décennale pour le cloquage, l’écaillage, le changement de teinte et les pertes de qualité d’imperméabilisation. Le travail d’application sera quant à lui couvert par une garantie biennale.

Il sera nécessaire de prendre contact avec l’assureur pour s’assurer de la prise en compte d’une couverture Dommage Ouvrage (DO) dans le cadre de la garantie décennale qui, en cas de malfaçon, permettra d’être indemnisé plus rapidement.

Conclusion.

Le ravalement de façades représente un coût qui n’est pas négligeable et une phase de travaux contraignante, mais en contrepartie il présente un retour sur cet investissement en terme d’amélioration de la qualité de la vie et de la mise en valeur du bien.

Si les résidents s’y retrouvent pour le plaisir renouvelé d’y habiter, les copropriétaires qui souhaitent vendre leur bien profitent d’une mise en valeur qui facilitera la négociation et permettra une revalorisation à la hausse de l’estimation. Les copropriétaires bailleurs pourront également dans une certaine mesure, réviser les loyers à la hausse et trouveront plus facilement des locataires.

P.A

Une réflexion sur « Le ravalement des façades de la copropriété. »

  1. Merci pour ce billet sur la restauration des façades de copropriétés. Ma sœur veut faire réaliser des travaux sur la façade, car elle s’effrite. Il est bon de savoir qu’un ravalement de façade peut coûter entre 5 000 et 10 000 € selon le bâtiment.

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