Fuites d’eau en copropriété.

Plafond taché, humidité le long d’un mur, sont significatifs d’une fuite d’eau ! Cependant dans un immeuble en copropriété, le constat sur les apparences d’une fuite peut tromper sur son origine. Le cheminement de l’eau qui s’écoule par le biais de la gravitation ou qui remonte sous l’effet de la pression produit des dégâts parfois éloignés de l’endroit de la fuite. L’inondation au sous-sol d’un immeuble peut trouver son origine dans la fuite d’un cumulus au dernier étage, dont l’eau perdue, circule dans les gaines techniques sans apparaître au passage dans les étages traversés. De même un tuyau encastré laissant fuir l’eau qui, sous l’effet de la pression, va suivre la gaine, circuler entre une chape et la dalle pour ressortir deux étages en dessous dans un appartement opposé. Enfin vous pouvez être confronté à la fuite d’étanchéité en toiture qui suivra les méandre d’une charpente pour tacher le plafond à un endroit opposé à l’origine.

L’eau coule du plafond, d’où vient la fuite ?

Voilà les raisons qui ont conduit les assureurs à s’entendre dans le cadre de conventions pour gérer les responsabilités et faciliter le règlement des dossiers de fuites d’eau.

Le constat de la fuite.

Si une fuite d’eau peut engendrer des conséquences éloignées de son origine, mais que vous soupçonniez que celle-ci puisse venir de votre logement, il y a des points et des endroits à vérifier en priorité.

La première chose à vérifier pour déterminer si votre installation est à l’origine de la fuite, c’est de contrôler votre compteur d’eau. Pour cela, il faudra s’assurer de la fermeture de tous vos robinets et stopper tous vos appareils électroménagers branchés au réseau (machines à laver le linge, lave-vaisselle). Les compteurs présentent en règle générale un témoin de passage du fluide sous la forme d’une aiguille se mettant en rotation dès la circulation de l’eau dans le compteur. Si cette aiguille tourne alors que vous ne consommez pas d’eau dans votre logement, il faut en conclure que votre réseau est à l’origine de la fuite.

Lors d’une fuite il y a consommation et l’aiguille tourne continuellement.

Attention, ce constat permet de vous assurer d’une fuite sur votre réseau d’approvisionnement, mais une fuite peut également provenir du réseau d’évacuation des eaux usées. Dans un cas comme dans l’autre il faudra agir vite pour éviter des dégâts trop importants.

Après avoir acquis la certitude que vous êtes à l’origine de la fuite, il faudra vérifier tous les branchements sur votre installation. Si vous disposez de collecteurs répartiteurs avec des vannes de coupure vous pourrez isoler les différents circuits d’alimentation des pièces dites humides pour identifier la provenance de la fuite (cuisine, toilettes, salle d’eau, cumulus).

Nourrice de répartition du circuit d’eau équipée de vannes d’arrêt.

Important : Tout comme la vanne d’arrêt se trouvant avant le compteur d’eau, les vannes des répartiteurs doivent être actionnés périodiquement pour éviter d’être bloqués par le calcaire.

Il faudra ensuite vérifier les sources les plus fréquentes de fuites occasionnés par les joints de raccordements entre le réseau et les dispositifs de distribution. Ceux-ci peuvent sécher et se détériorer avec l’âge, surtout après des périodes de non utilisation dans les résidences secondaires. Il s’agit des raccordements avec :

  • Les robinets et mitigeurs, situés sous l’évier et le lavabos, ces raccordements sont souvent peu visibles surtout lorsqu’il s’agit d’éléments installés à demeure comme une cuisine équipée.
  • Les appareils électroménagers réalisés avec des raccords souples. Les machines récentes disposent souvent de dispositifs anti fuite au niveau du robinet de raccordement. Ce dispositif isole l’appareil qui hors présenterait une fuite.
  • Le cumulus qui est souvent un lieu de fuite car sujet à corrosion, également sur le dispositif de la soupape de sécurité qui permet d’éviter les surpressions lors de la chauffe de l’appareil. Pour information, ce dispositif doit être périodiquement actionné.
  • Le réservoir d’eau des toilettes qui est à l’origine de fuites fréquentes provenant soit du raccordement, mais encore du mécanisme de chasse d’eau dont le joint déformé par le calcaire produit souvent une très légère fuite permanente qui s’écoule directement dans la cuvette et qui au fil des mois entraîne une consommation considérable. Pour le vérifier, il suffit d’attendre quelques minutes après le tirage de la chasse et mettre une feuille de papier toilette contre la porcelaine pour voir si celle-ci s’humidifie rapidement suivant un filet d’écoulement de l’eau.
Vérification d’une fuite dans les toilettes avec une feuille de papier.

Attention, les fuites peuvent provenir également du réseau d’évacuation d’eaux usées et sur les mêmes lieux que ceux que nous venons d’identifier, il faudra s’assurer du bon raccordement au réseau d’évacuation. Sur ce réseau il faut notamment regarder les siphons qui, lorsqu’ils sont bouchés, peuvent entraîner des débordements par exemple par l’orifice des cannes d’évacuation des machines à laver lors des vidanges. Une collage défectueux d’un tube d’évacuation PVC peut s’aggraver avec le temps et provoquer une fuite.

Enfin les fuites peuvent provenir d’une mauvaise étanchéité des installations. Un receveur de douche à l’italienne dont l’étanchéité à mal été réalisé avant la pose du carrelage, de même qu’un mauvais joint entre la faïence murale et le bac de douche ou une faïence de douche collé directement au mur en l’absence d’une résine étanche, entraînera à terme des marques d’humidité.

Les causes.

Dans les immeubles le réseau d’eau est installé selon les époques de construction, en apparent ou encastré dans les cloisons. Toujours selon les époques de construction, les matériaux utilisés sont différents.

Oublions les tuyaux de plomb qui étaient d’usage dans les immeubles de l’époque Haussmannienne, et qui font aujourd’hui, l’objet d’un retrait des installations de plomberie, en raison des problèmes de contamination à l’origine des cas de saturnisme. Ce matériau a laissé la place au cuivre dont la durée de vie peut varier de 20 à 50 ans en fonction de sa qualité et de son installation. Depuis les années 1980 des nouveaux matériaux plus faciles de mise en œuvre sont apparus avec le PER ou polyéthylène réticulé haute densité, d’une durée de vie de 30 ans. Plus récemment, vers les années 2000, nous trouvons des tubes multicouches composés d’une couche d’aluminium entre deux couches de polyéthylène réticulé et qui offrent une bonne résistance face aux multiples agressions des installations (températures, pression…). Ces deux matériaux sont installés sans soudure et les raccordements sont effectués avec des raccords à sertir ou à visser dont la mise en œuvre est simplifiée.

Tubes PER en bleu et multicouches en blancs avec raccordements sertis.

Pour ce qui concerne les réseaux d’évacuation d’eaux usées, les tubes PVC en polychlorure de vinyle sont employés depuis les années 1960 dans le bâtiment, en remplacement des différents matériaux comme le plomb ou la terre cuite. La durée de vie exceptionnelle du PVC dans cette utilisation est supérieure à 100 ans.

Les facteurs qui influent sur la durée de vie des installations de distribution de l’eau et pouvant être à l’origine des fuites sont :

  • La qualité des matériaux, pour exemple le cuivre dont la durée de vie va de 30 à 50 ans, le PER et le multicouche 50 ans et plus.
  • La qualité des installations et des raccordements, notamment les soudures pour le cuivre ou la pose des raccords pour le PER et le multicouche.
  • La qualité de l’eau qui, si elle est très dure (chargé en carbonates, sulfates, magnésium et calcium) sera à l’origine d’une usure par abrasion et trop douce va corroder l’installation et être à l’origine du phénomène de pitting pour une corrosion de la surface interne des tuyaux en cuivre d’alimentation en eau froide. Pour information, ce phénomène de corrosion de type galvanique appelé pitting ou “eau bleu” apparaît sous forme de piqûres microscopiques qui viennent percer le tuyau. Ce phénomène peut être amplifié par une érosion due à la circulation de l’eau chargée de particules abrasives.
    • On parle de pitting 1 sur les réseaux d’eau froide et de pitting 2 avec une réaction chimique différente sur les réseau d’eau chaude et corrosion-érosion dans le cas de circuit en boucle.
    • Il faut noter que le phénomène de pitting dû à la qualité de l’eau peut être précoce comme le rapporte certains propriétaires qui annoncent des fuites sur des installations de moins de dix ans.
  • Il peut se produire également une corrosion externe en raison de l’infiltration de produits de nettoyage plus ou moins corrosifs qui pourraient venir et stagner au contact des tubes de cuivres de l’installation.
Phénomène de corrosion par piqûre ou “pitting”.

Par ailleurs le choc hydraulique qui résulte de coups lors de la fermeture brutale des vannes en créant des coups de bélier accélère les phénomènes d’usure des matériaux associés à la corrosion d’une eau trop dure.

Face à ce phénomène, précisons que les installations en PER et multicouche résistent mieux au phénomène de corrosion et leur souplesse permet d’absorber correctement les chocs hydrauliques.

La recherche de fuite.

Votre voisin décèle une tache d’humidité au plafond, signe d’une éventuelle fuite sur votre installation sanitaire et vous en fait part. Avant d’engager une recherche de fuites par un professionnel, dont le coût pourra être pris en charge par les assurances, il faudra s’assurer que les origines de ce sinistre ne proviennent pas de la partie visible de votre installation de plomberie, raccordements et robinetterie. Si c’est le cas, l’origine de la fuite sera considérée comme un désordre apparent et les frais de recherches ne pourront pas être pris en considération.

Il faut savoir que les causes principales de fuites en copropriété sont d’origines accidentelles (débordement d’électroménager), dû à un manque d’entretien de l’installation (joint de raccordement défectueux) ou enfin à mettre sur le compte de l’usure et l’ancienneté de l’installation.

Les frais consécutifs pour localiser une fuite seront pris en compte que dans le cadre d’une fuite invisible, masquée dans l’infrastructure de l’immeuble comme les tuyaux encastrés.

Sans évoquer les problèmes d’étanchéité de toiture ou de façade qui nécessitent l’intervention de couvreurs ou façadiers, intéressons-nous aux dégâts ayant pour origine le réseau d’adduction d’eau sanitaire qui sont le fait de cet article et qui sont les plus difficiles à localiser.

Pour engager une recherche de fuite en dehors d’un désordre apparent, il faudra faire appel à un professionnel. C’est le plombier qui sera mandaté pour localiser les fuites sans caractère destructif. Pour accéder à l’origine de la fuite il dispose pour cela de moyens techniques :

  • Utilisation de gaz traceur par injection d’azote hydrogéné
  • Méthode électroacoustique permettant de déceler le bruissement de la fuite
  • Inspection par caméra thermique dite thermographie infra rouge
  • Inspection vidéo à l’aide d’une caméra endoscopique
  • Recherche par colorant fluorescéine pour les fuites à partir de réservoir (toilettes)
  • Emploi de détecteur d’humidité
Caméra endoscopique pour inspection de l’installation.

Si le professionnel ne dispose pas de tous ces moyens de détections, il peut être fait appel à des sociétés spécialisées dans ce domaine pour effectuer une localisation précise avant de passer à une phase de recherche nécessitant de casser l’infrastructure pour accéder à la fuite.

Le coût de ce type de recherches rendues nécessaires pourront être pris en charge par les assurances en plus du dégât consécutif des eaux.

La déclaration.

Avant de savoir à qui revient la responsabilité de la fuite et quelle sera l’assurance qui prendra en charge le montant inhérent à la recherche de la fuite et au préjudice du dégât des eaux, le premier réflexe et de faire cesser l’origine de la fuite pour limiter les dégâts et sauvegarder le bien commun de l’immeuble. Pour cela si le réseau d’eau responsable de la fuite est identifié, il faut en avertir le propriétaire pour couper l’alimentation ou faire cette opération à sa place. Cette action peut être de l’initiative du copropriétaire, du locataire, d’un voisin, du gardien intervenant au nom du syndic et qui pourra se tourner vers le plombier de la copropriété inscrit dans le carnet d’entretien pour engager une recherche de fuite. Le donneur d’ordre ne sera pas nécessairement celui qui paiera l’intervention du professionnel car cette facture devra être réglée par le responsable de la fuite. Le remboursement des assurances viendra ultérieurement avec le règlement du sinistre.

La prise en compte du dégât des eaux ne pourra intervenir que lorsque le problème de la fuite aura été résolu. A partir de ce moment il sera nécessaire d’établir un constat amiable de dégâts des eaux pour faire état du préjudice.

Ce constat à établir entre deux parties, pourra être étendu à d’autres tiers si plusieurs parties sont concernés par les dégâts. Une fois renseigné ce document devra être adressé aux assurances multirisque des parties concernées ainsi qu’un exemplaire au syndic pour l’assurance multirisque du syndicat des copropriétaires.

Parmi les informations à compléter sur ce document il sera nécessaire de faire état de la recherche de fuite et de la réparation de celle-ci, ainsi que sa localisation chez l’un ou l’autre des parties ou encore dans les parties communes et indiquer la présomption d’une éventuelle mise en cause d’un professionnel entrepreneur ou installateur qui pourrait être à l’origine de cette fuite.

Ce constat va permettre d’établir les responsabilités et démarrer la procédure de prise en charge par les assurances dans le cadre de la convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles (IRSI).

La responsabilité.

La fuite est réparée, mais qui du locataire, du copropriétaire ou de la copropriété, revient la responsabilité et la charge de ce sinistre. Cette responsabilité dépend de l’origine de la fuite.

Si cette fuite provient des canalisations avant les compteurs d’eau des logements ou à partir des canalisations communes d’évacuation d’eaux usées , la responsabilité repose sur la copropriété et le syndic prendra à son compte la recherche et la réparation de la fuite et gérera les dégâts provoqués en liaison avec le ou les copropriétaires concernés.

Dégâts des eaux avant compteur à la suite d’une intervention de changement des compteurs par un professionnel.

Après les compteurs d’eau privatifs la situation d’une fuite est plus complexe selon sa localisation.

Dans les parties privatives, si cette fuite trouve son origine dans un raccordement avec les électroménagers, c’est en règle générale au résident locataire ou propriétaire d’assumer la prise en charge via son assurance multirisques habitation (MRH). On peut résumer en disant que tous les raccordements mis en œuvre par le résident locataire lors de son installation dans les locaux (électroménagers) ainsi que tous les dispositifs de distributions de l’eau dont l’entretien courant lui revient dans le cadre de son usage normal (robinetterie) est couvert par l’assurance multirisque habitation du résident.

Le cas particulier des réparations de fuites dans la partie encastrée du réseau n’est donc pas assimilable à de l’entretien courant et la réparation est de la responsabilité du copropriétaire ou de la copropriété selon le lieu de la fuite et les dispositions édictées par le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété dans sa rédaction peut préciser si les canalisations encastrées sont des éléments des parties communes dans leur intégralité car encastrées dans les structures communes séparant les lots (murs et sols). Le règlement de copropriété peut aussi indiquer si les canalisations appartiennent à la copropriété ou bien au copropriétaire selon la situation du réseau dans les lieux qu’il traverse entre l’emplacement du compteur et le lot distribué (couloir commun et appartement privatif).

Néanmoins en cas de litige, les tribunaux font parfois état de l’usage de la canalisation plutôt que sa localisation en statuant que la canalisation distribue l’eau exclusivement au bénéfice de l’appartement. Dans ce cas la canalisation dans sa totalité entre le compteur et le lieu de distribution est sous la responsabilité du copropriétaire.

La surconsommation d’eau liée à la fuite.

La surconsommation d’eau liée à une fuite est à la charge du résident. Néanmoins selon les dispositions de la loi Warsmann de 2012, le service des eaux doit vous informer lors d’une consommation d’eau anormale, dépassant le double de votre consommation moyenne dans les 3 dernières années. Sans information de la part du service des eaux sur la situation d’une consommation anormale, vous n’avez pas à payer cette surconsommation.

Pour bénéficier du dégrèvement, il faut faire établir une attestation par l’entreprise ayant détecté et réparé la fuite et celle ci doit être adressée au service des eaux, accompagnée d’une demande de plafonnement dans un délais de 1 mois après la réception de l’avis de surconsommation.

Dans le cas d’une surconsommation sans détection d’une fuite, vous pouvez demander une vérification de votre compteur. Dans le cas d’un problème lié au compteur, vous n’aurez pas à payer la surconsommation (montant dépassant le double de votre consommation moyenne sur 3 ans). Si le compteur n’est pas défectueux, vous devrez vous acquitter de la surconsommation.

La prise en charge des frais.

La loi du 6 juillet 1989 impose au résident locataire de prendre une assurance contre les risques locatifs. La loi ALUR du 24 mars 2014 impose également ce type d’assurance pour les copropriétaires qu’ils soient résidents ou non. Pour le bailleur cette assurance permet de couvrir ce dernier, si sa responsabilité venait à être engagée en cas de défaut d’entretien ou dans le cas de la vacance d’occupation entre deux locataires.

Plus globalement la même loi ALUR de 2014 instaure l’obligation partielle pour la copropriété de souscrire à minima, une assurance responsabilité civile pour couvrir les risques dont elle pourrait être responsable. De façon à compléter l’assurance responsabilité civile et couvrir l’immeuble et les différentes parties communes qui ne dépendent pas directement des copropriétaires, il est indispensable que la copropriété s’assure dans le cadre d’une assurance multirisque.

En cas de sinistre des eaux, plusieurs assurances peuvent donc entrer en ligne de compte pour la recherche et réparation de la fuite et le dédommagements des dégâts. La fuite doit cependant être identifiée pour définir les responsabilités et savoir qu’elle assurance parmi celles de l’occupant, du bailleur ou de la copropriété prendra en charge.

Le donneur d’ordre ayant engagé la recherche de fuites et l’intervention du plombier pour réparation, ne prendra pas obligatoirement à sa charge cette démarche qui reviendra à celui qui est responsable de l’origine de la fuite et à son assurance. Si cette démarche a été engagée par le gardien, le syndic orientera le montant de l’intervention sur le compte du copropriétaire à l’origine du sinistre

Nota : La recherche de fuites n’est pas toujours pris en compte dans les contrats d’assurance multirisque habitation, il est donc vivement conseillé de lire son contrat avant de s’engager dans une telle démarche.

Les conventions entre les assurances.

Pour faire face au nombre sinistres et notamment de sinistres de dégâts des eaux en immeuble, les assurances ont établi entre elles des conventions afin de faciliter et accélérer le dédommagement des sinistres aux assurés en limitant les délais occasionnés par la recherche des responsabilités. Le processus de remboursement, selon la règle de droit commun, intervient en priorié par l’assurance multirisque (MRH) du résident victime des dégâts qui se retourne ensuite vers l’assureur du responsable du sinistre.

  • La convention IRSI pour convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistre en Immeubles ;
  • La convention CIDE COP pour Convention d’Indemnisation des Dégâts de Eaux en COPropriété.

Les conventions ainsi établies simplifient les règles de droit commun et interviennent selon le montant des dégâts.

  • Si le montant est inférieur à 1600 € HT,dans le cadre de la convention IRSI, il n’est pas prévu d’expertise, il y a abandon de recours et c’est l’assureur du bien sinistré qui prend en compte le montant du préjudice ;
  • Si le montant est supérieur à 1600 € HT et inférieur à 5000 € HT, dans le cadre de la convention IRSI l’assureur du bien sinistré en tant que gestionnaire du sinistre mandate un expert pour déterminer les causes et les responsabilités, prend en compte le montant du préjudice et se retourne ensuite contre l’assureur du responsable désigné de la fuite.
  • Au delà de 5000 € HT, la convention IRSI ne s’applique plus, c’est la convention CIDE COP qui prend le relais et les assurances respectives désignent respectivement leurs experts et recourent contre les autres assurances pour remboursement des frais occasionnés.

Conseil.

  •  Assurez vous en ce qui concerne la recherche de fuites que celle-ci est prise en compte dans votre assurance Multirisque habitation ;
  • Vérifiez que votre assurance est signataire des conventions IRSI et CIDE COP.

P.A

Une réflexion sur « Fuites d’eau en copropriété. »

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