Les odeurs en copropriété.

Odeurs de cuisine, odeurs d’égouts, d’humidité, ou encore odeurs de tabac, de grillades, d’animaux, toutes ces odeurs sont des nuisances souvent ressenties dans les appartements d’un immeuble et qui représentent après le bruit, la deuxième cause de troubles anormaux du voisinage recensés en copropriété et de ce fait peuvent être sanctionnés.

Parfums et odeurs

Vous aussi, vous êtes confronté à cette situation, il est donc nécessaire de déterminer l’origine de cette nuisance pour essayer d’en supprimer les effets ressentis. En effet la présence d’odeurs dans un appartement peut trouver son origine à l’intérieur même de celui-ci mais également provenir du logement, du balcon voisin, du parc de stationnement des véhicules à proximité ou du garage en sous-sol, mais encore dans un environnement plus étendu avec la proximité des voies de circulation routières, la présence d’industries polluantes, d’activités agricoles ou commerciales génératrices d’odeurs tenaces.

Comme pour le bruit après avoir défini ce qu’est l’odeur, son origine, sa diffusion, nous chercherons à savoir comment en supprimer ou limiter la ou les causes et lutter contre sa propagation dans les appartements.

Les odeurs.

L’odeur est la perception par notre sens de l’odorat, de corps volatils composés de molécules en suspension dans l’air. Ces molécules odorantes sont caractérisées par leur composition chimique qui déclenchent lors de la perception chez l’homme des émotions allant du plaisir au dégoût .

La perception des odeurs par l’homme est un processus complexe qui s’est développé pendant l’évolution de la race humaine. Ce développement a été lié à une fonction d’alerte et de communication pour permettre à l’homme de se nourrir, se défendre ou se reproduire et dans le but de déclencher chez lui des attitudes d’attirance, de plaisir, d’alerte à la sécurité ou de répulsion.

Le déplacement des odeurs et des parfums dans l’espace est sensible aux mouvements de l’air et à la pollution de l’environnement. Ainsi la fragrance des fleurs en pleine campagne peut être dispersée sur plusieurs centaines de mètres et au-delà. La dispersion de ces mêmes fragrances dans un environnement pollué urbain sera affectée voir détruit en partie et la portée de ces parfums réduite jusqu’à 50 % ce qui perturbe les pollinisateurs.

Une odeur est donc une association de molécules odorantes et si le sens olfactif constitué de récepteurs répartis dans la fosse nasale chez l’homme, s’est amenuisé avec l’évolution, devenant moins performant que chez certains animaux, il n’en demeure pas moins qu’il est en mesure de discriminer plusieurs centaines de milliers d’odeurs différentes et distinguer environ 10 000 odeurs pour les associer à des émotions plus précises.

Les odeurs, un composé chimique volatil.

Les odeurs dans le logement.

Comme nous l’avons évoqué en introduction, les odeurs ressenties dans nos habitations peuvent émaner d’une source intérieure au logement ou pénétrer par les ouvertures en provenance de notre environnement extérieur.

En provenance de l’intérieur.

Les odeurs venant de l’intérieur de l’appartement trouvent en règle générale leurs origines dans le mode de vie des occupants, mauvaise hygiène et mauvais entretien du local, problème de santé, tabagisme, cuisine odorante.

Un cas extrême, mais ça existe !

Ces odeurs sont aussi le fait de l’état de l’infrastructure du logement. La mise en cause d’un réseau sanitaire défectueux avec un joint de raccordement de WC craquelé ou une fissure même légère dans le réseau d’évacuation des eaux usées, un siphon désamorcé qui laisserait remonter les senteurs des canalisations en partie bouchées par les graisses, les accumulations de déchets organiques et de résidus de savon ou la puanteur des égouts, ces différentes raisons peuvent être à l’origine de mauvaises odeurs.

Une ventilation défectueuse ou inexistante avec un faible renouvellement de l’air ambiant sera responsable de l’augmentation du taux d’humidité et développera les moisissures et les odeurs associées dans les moquettes, les tissus d’intérieurs, les papiers peints, etc. Les odeurs de moisissures peuvent trouver naissances dans les endroits les plus inattendus comme le bac de rétention des condensats d’un appareil frigorifique, d’un split intérieur de climatisation ou encore une soucoupe de pot de fleur, etc.

Les odeurs d’animaux.

Les animaux de compagnie sont aussi la source d’odeurs qui vont se concentrer dans les moquettes, les tapis et les fauteuils en tissus où votre chien et votre chat aime à s’essuyer les pattes en rentrant de la promenade et se coucher. La litière du chat si elle n’est pas régulièrement changée, nettoyée va parfumée le local et si cette dernière se trouve sur le balcon, l’odeur remontera alors chez le voisin.

En provenance de l’extérieur.

L’environnement immédiat de votre appartement peut être la source d’une multitude d’odeurs ou de parfums plus ou moins agréables. La proximité immédiate d’un voisin qui s’autorise à faire griller les brochettes sur son balcon, prend plaisir à cuisiner à partir de graisses ou d’ingrédients odorants tel que les oignons ou la friture, ces causes sont une source d’odeurs puissantes et pas toujours bien tolérées. Les animaux de compagnie qui viennent faire leurs besoins sous vos fenêtres du rez-de-chaussée, où la litière du chat oubliée sur le balcon du dessous mais aussi le tabac ou les drogues sont aussi sources d’odeurs déplaisantes dans l’environnement proche.

L’environnement de proximité est aussi l’objet d’odeurs jugées désagréables. La présence d’une voie de circulation ou un parking entraînent une pollution et des odeurs d’échappement. Le local des poubelles, s’il est mal entretenu ou encore la proximité d’une rue commerçante avec des commerces de restauration, une zone d’activité industrielle, en banlieue de certaines villes, où sont manipulés ou élaborés des produits chimiques, mais aussi en province dans les régions agricole où l’épandage de produits phytosanitaire et le brûlage de végétation sont à l’origine d’odeurs désagréables qui s’étendent parfois sur plusieurs kilomètres.

Le barbecue sur le balcon.

Nous constatons que les odeurs qui nous dérangent, trouvent leurs origines dans une multitude de lieux à l’intérieur et autour de nos appartements dans un environnement plus ou moins proches.

La circulation des odeurs.

Si les odeurs prennent naissance dans différents endroits à l’intérieur ou à proximité du logement, qu’en est-il de la circulation de ces odeurs qui nous dérangent ?

Comme nous l’avons écrit précédemment, les odeurs sont un composé volatil de molécules chimiques en suspension dans l’air. Pour que ce composé se propage dans les appartements ou pénètre dans le logement en provenance de l’extérieur, il faut à la fois qu’il y ait des ouvertures permettant le passage de l’air d’un endroit à un autre et une différence de pression entre ces lieux poussant l’air à circuler par ces ouvertures.

A l’intérieur de l’appartement, l’air circule librement entre les pièces par les portes, qui même fermées, laisse un passage en-dessous. Les cloisons ne sont pas obligatoirement étanches et l’air arrive à circuler par les caches des prises, des interrupteurs et par les tubes enfermant le réseau électrique. Le passage des tuyaux du réseau sanitaire peut également présenter des ouvertures.

A moins de résider dans un logement étanche sur l’extérieur, équipé d’une ventilation à double flux, l’air dans un appartement pénètre en priorité par l’intermédiaire des bouches d’air de la ventilation et à cause de la mauvaise étanchéité des fenêtres, des baies vitrées, mais aussi par les portes palières. Dans les appartements plus anciens et selon les périodes de construction, le passage de l’air de l’extérieur vers l’intérieur peut se faire par les planchers, les réseaux électriques et sanitaires, etc.

Ces différentes ouvertures ne sont pas suffisantes pour expliquer la propagation des odeurs dans les appartements. Il faut encore qu’il y ait une force poussant l’air à circuler. Cela peut être la conséquence du vent qui selon sa direction amène les odeurs de l’extérieur, fait circuler les odeurs à l’intérieur de l’appartement ou du logement qui est exposé au vent vers un autre situé sur la façade opposée.

La dépression d’air d’un logement peut être engendré par le système de chauffage quand celui-ci est à combustion lente, cheminée ou poêle, qui nécessite un apport d’air comme comburant. En immeuble, le réseau de ventilation mécanique contrôlée (VMC) donne naissance à une dépression qui doit être contrôlée pour éviter d’aspirer les odeurs extérieures. Ce phénomène de dépression entraîne une circulation de l’air vers les pièces où se trouvent les extracteurs de la ventilation mécanique.

L’importance de l’entretien de la VMC dans la circulation des odeurs.

Dans le logement, les pièces dites humides comme les toilettes, la salle de bain, la cuisine, sont en dépression parce qu’elles disposent des extracteurs de VMC. Les portes de ces pièces sont souvent fermées, et vont concentrer les mauvaises odeurs qui ensuite s’évacueront par le réseau de ventilation. Dans l’immeuble, le phénomène est identique et lorsqu’un déséquilibre se crée entre les appartements et qu’un appartement est plus dépressurisé que ceux qui l’entourent, il peut alors littéralement aspirer les odeurs des autres.

Comment agir ?

Les mauvaises odeurs viennent de chez vous, il faut d’abord les identifier à partir des critères évoqués (humidité, remontées de canalisation, chaud, cuisine) et ensuite en localiser la provenance et la concentration, car le lieu où se concentre les odeurs en raison de la dépression de l’air n’est pas nécessairement le lieu ou l’odeur trouve son origine. Il faudra bien sur ensuite en éliminer la source.

Vous avez trouvé l’origine et supprimé la cause mais l’odeur persiste car le local s’en est imprégné, il faut donc entreprendre quelques actions pour revenir à une ambiance respirable :

  1. Aérer votre logement en créant un courant d’air. Vérifier le bon fonctionnement de votre ventilation mécanique, les aérateurs placés sur les ouvrants de fenêtres ne doivent pas être obstrués ou bouchés. Les extracteurs dans les pièces humides possèdent des systèmes d’adaptation du débit de l’air qui peuvent être aisément démontés pour être nettoyés. N’oublier pas d’entretenir votre climatisation par un dépoussiérage régulier des filtres et en désinfectant avec une bombe aérosol antibactérienne le split intérieur.
  2. Les odeurs viennent de la cuisine. Si la poubelle en est la cause et même si vous prenez soin d’utiliser un sac poubelle en plastique, il faudra passer le conteneur avec une solution d’eau de javel en insistant sur le dessous du couvercle qui est souvent négligé et pourtant au contact des déchets ménagers. Si les odeurs viennent des canalisations, vous pouvez utiliser un produit spécifique pour l’entretien des canalisations ou encore verser de l’eau bouillante en ajoutant une cuillère à soupe de bicarbonate de soude par litre d’eau et un peu de vinaigre ménager. N’oublier pas l’entretien régulier de votre frigidaire qui doit être vidé afin de nettoyer les parois et le bac de conservation avec une solution vinaigrée.
  3. Les odeurs viennent des toilettes. Vous avez déjà vérifié les joints de raccordement vers les canalisations, écarté le problème d’un siphon désamorcé, supprimé votre vieux tapis en éponge au pied du WC, il faudra donc envisager un nettoyage approfondi en démontant l’abattant sur le siège afin de nettoyer les vis et les emplacements de fixation sur la porcelaine et si ce sont des toilettes fixées au sol, il faudra aussi vérifier l’étanchéité avec le sol et au besoin démonter l’ensemble, pour désinfecter au dessous et remonter en prenant soin de refaire un joint siliconé étanche.
  4. Les odeurs viennent de la salle de bain. Dans cette pièce où se trouve souvent la machine à laver le linge, le panier de linge sale, ce sont généralement des odeurs d’humidité et de moisissures. Dans cette pièce, il faudra s’assurer de la qualité de tous les joints du lavabo, baignoire, bac de douche, bidet, avec les parois où ils sont fixés. Également vérifier les joints de carrelage qui sont aussi le siège d’humidité résiduelle. La machine à laver le linge, doit être également déplacée pour assainir son emplacement et profiter pour nettoyer et désinfecter l’intérieur du tambour, les joints du hublot, la bac à lessive, les filtres, etc.
  5. Les odeurs proviennent des pièces sèches. Salon, séjour, chambres, si dans ces pièces une moquette recouvre le sol, il faudra penser à la shampooiner pour neutraliser les odeurs, surtout si vous possédez des animaux de compagnie.
Les huiles essentielles pour assainir la maison.

Une fois revenu à une situation plus agréable, n’hésitez pas à utiliser la panoplie des huiles essentielles avec un diffuseur et disposez des sachets de lavande dans vos armoires pour conserver une atmosphère agréable. L’argile blanche saupoudrée est également citée pour absorbé les odeurs.

Quand la nuisance devient un trouble de voisinage.

Ce qui est ressenti comme une gène quand l’odeur incriminée vient de chez soi, peut être rapidement considéré comme un trouble du voisinage quand elle provient de l’extérieur. L’évaluation de cette nuisance intervient au cas par cas et il faut agir en tenant compte du trouble occasionné, sa fréquence, sa durée et en se référant au règlement de copropriété ou du règlement sanitaire local.

Comme pour les autres troubles anormaux du voisinage, après avoir déterminé l’origine de la nuisance, il faut aller au contact du fauteur du trouble pour aborder amiablement la situation. Vous pouvez faire intervenir le syndic et éventuellement le service d’hygiène de la mairie qui pourra dépêcher un inspecteur si la situation le justifie et le fauteur recevra selon le cas un rappel à l’ordre.

Pour aller plus loin, il faudra renouveler la démarche amiable par écrit pour faire un état circonstancié de la nuisance en demandant que le trouble cesse. Au besoin si la nuisance est avérée et le dialogue impossible, il est possible d’envisager le constat d’huissier.

Si cette démarche reste encore sans effet, il est prudent de collecter des témoignages d’autres résidents autour de vous qui seraient gênés de la mème façon : pétition des voisins, attestations d’amis, constat d’huissier, certificats médicaux, photos, voire vidéos (notamment en cas de fumées), lettres de réclamation adressées à la préfecture ou au maire de la commune, rapport d’enquête d’un inspecteur de salubrité, sans oublier la copie des courriers recommandés de mise en demeure envoyés à l’auteur du trouble.

Démarche amiable avec votre voisinage.

Si le trouble persiste et que la démarche amiable reste sans effet, il faudra envisager une procédure au tribunal judiciaire en ayant au préalable fait appel à un conciliateur de justice.

Que risque le contrevenant ?

Lors du passage d’un inspecteur de salubrité du service d’hygiène de la commune, le contrevenant pourra faire l’objet d’un rappel à l’ordre et écoper d’une amende. Dans le cas d’une location, le propriétaire est en droit de rompre le bail. Si le litige nécessite l’intervention d’un conciliateur, ce dernier peut adresser une mise en demeure pour revenir à une situation normale de vie en collectivité. Enfin dans le cas d’une décision de justice, le fauteurs peut être contraint au versement de dommages et intérêts accompagnés d’une obligation de faire cesser la nuisance par tous moyens nécessaires.

Situations à l’origine de trouble de voisinage.

Un voisin a l’habitude d’attirer des pigeons sur ses fenêtres et de nourrir tous les chats errants, provoquant ainsi des relents putrides, un riverain sera en droit de demander au maire d’intervenir (article 26 du règlement sanitaire type). Il en va de même si un propriétaire est incommodé par des odeurs de poubelles provenant d’un immeuble voisin (article 77 du règlement sanitaire type).

“Même en l’absence de normes, il demeure toujours possible d’envisager un contentieux lorsque la situation devient anormale. Le dommage suffit, indépendamment de la faute, voire de l’absence de violation de règlements ou d’autorisations administratives”, précise Me Benoist Busson, avocat au barreau de Paris. Le propriétaire de plusieurs chiens a, par exemple, été condamné à réparer les troubles anormaux de voisinage résultant notamment des odeurs liées aux déjections de ses animaux sur le balcon de son appartement.

En ce qui concerne les animaux gênants en appartement, une femme qui vivait avec cinq dogues allemands et un caniche a été condamnée à faire cesser les “odeurs pestilentielles persistantes” en éloignant ses chiens de son logement et à effectuer les démarches nécessaires afin de supprimer les odeurs nauséabondes sous peine d’une astreinte de 50 € par jour de retard.

Un chat ça va, vingt chats, bonjour les dégâts.

Lorsque l’appartement du fautif relève d’une location, les tribunaux vont jusqu’à prononcer la résiliation pure et simple du bail. Tel a été le sort d’un locataire qui avait commis un abus de jouissance en persistant à vouloir héberger vingt-deux chats et trois chiens dans son appartement. Et ce malgré les interventions des services d’hygiène de la mairie et des services sociaux. Les voisins se plaignaient notamment de fortes odeurs d’urine d’animaux dans les parties communes.

P.A

Sources :

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