Qu’il soit locataire ou bien copropriétaire bailleur, chacun dispose d’un droit à entreprendre des travaux dans le logement en cours de location. Ces travaux pourront se limiter à refaire la décoration ou pourront être plus importants, pour répondre à une mise aux normes des installations, l’adaptation des locaux à une situation de handicap où bien la perte d’autonomie lié à l’âge du résident ou encore l’amélioration de la performance énergétique du bien.

Locataire ou copropriétaire, quels aménagements ou transformations du logement êtes-vous en droit de réaliser en copropriété pendant le déroulement du bail et sous quelles conditions ?

Les aménagements sont des travaux d’amélioration liés généralement à la décoration afin de mettre les murs, les sols au goût du résident. Ces travaux se limitent bien souvent à un rafraîchissement des murs et des boiseries par une remise en peinture, un changement des papiers peints, des moquettes ou encore le perçage discret des murs pour suspendre des tableaux ou les tringles de rideaux.

Les transformations sont des travaux plus important entraînant un changement irréversible dans la configuration des locaux. Il peut d’agir d’une redistribution des surfaces par un déplacement des cloisons ou l’ouverture des pièces entre elles, la modification du réseau électrique, etc. D’autres travaux entrent dans le cadre des transformations comme ceux destinés à l’amélioration de l’isolation énergétique ou les adaptations des locaux pour les pertes d’autonomie liées au handicap ou à l’âge du résident.

Les aménagements réalisés par le locataire.

C’est un principe de base, le résident locataire peut user librement de son logement pendant la durée de la location. Il peut aménager le logement loué mais il doit néanmoins respecter l’usage du logement en se conformant au contrat de location et au règlement de copropriété. Conformément à l’article 6 § d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le propriétaire bailleur ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Ces travaux de mises au goût sont limités aux changements d’apparence et de décoration des locaux :

• le changement des papiers peints muraux ;
• la réfection des peintures ;
• la pose d’une cloison démontable ;
• le changement d’une moquette ;
• etc..

La liste des travaux d’aménagement pouvant être réalisés par le locataire n’est pas définie par une réglementation. Ils ne doivent pas entraîner une dévalorisation de l’appartement occasionnant des difficultés pour une location ultérieure. Pour exemple, le changement d’une peinture par une teinte criarde est fortement déconseillée.

Il peut être envisagé des travaux d’amélioration plus important à la charge du locataire qui pourra demander au propriétaire, mais sans pouvoir l’exiger, une participation financière à leur réalisation. Parmi les travaux réalisables aux frais du locataire avec l’accord du propriétaires :

• la pose d’une cuisine ;
• l’installation de store-banne.

Ce type de travaux dépassant le cadre du simple aménagement ou de la décoration devront impérativement recevoir l’aval du propriétaire et être conforme au règlement de copropriété. Pour exemple si la pose de store-banne en ce qui concerne le choix du modèle, des motifs et des couleurs a été défini par le règlement de copropriété ou une délibération de l’assemblée générale, il ne sera pas autorisé la pose d’un store vénitien. De même il faudra respecter l’usage défini pour les réseaux eaux et électriques.

Le conseil : Avant d’engager des travaux de cette importance et pour éviter tout litige à la réintégration en fin de bail, il est prudent de signaler votre intention d’aménagement lors de votre prise de location ou d’en informer le propriétaire par courrier en cours de location.

Les transformations réalisées par le locataire

Conformément à l’article 7 § f de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire d’un appartement n’est pas autorisé à réaliser des travaux de transformation du bien loué sans l’accord écrit du propriétaire. En se dérogeant à cette règle ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou bien conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le bailleur a la faculté d’exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l’état.

Il existe cependant des alternatives à cette règle qui autorisent le locataire a effectuer des travaux de transformation à ses frais pour adapter le logement au handicap ou à la perte d’autonomie liée à l’age du résident. La loi autorise aussi le locataire à entreprendre à ses frais des travaux de rénovation énergétiques.

Les travaux d’adaptation du bien au handicap et à la perte de mobilité.

Un locataire souffrant d’un handicap doit pouvoir modifier certaines installations qui limiteraient sa liberté de mouvement et d’action dans le bien loué. Il peut s’agir des travaux suivants :

• création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
• modification de l’aménagement ou de l’équipement des pièces d’eau (cuisine, toilettes, salle d’eau) ;
• création ou modification des prises électriques ou de communications électroniques et des points d’éclairage ;
• installation ou adaptation des systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
• installation d’élévateurs ou d’appareils permettant notamment le déplacement des personnes à mobilité réduite ;
• installation ou modification des systèmes de fermeture et d’ouverture (portes, fenêtres, volets) et d’alerte.

Comme il est précisé dans l’article 6 § d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire ne peut s’opposer à la réalisation de tels travaux, cependant il est indispensable de demander avant d’engager les travaux, l’accord écrit du propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Dans sa présentation, cette demande doit décrire précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront exécutés en indiquant l’entreprise choisie. Pour compléter ce courrier il est indispensable de se référer au texte de loi en reproduisant le paragraphe f de l’article 7 tel qu’il est écrit ci-dessous:

• « En application du § f de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. »

A la réception de ce courrier, le propriétaire a deux mois pour apporter réponse et préciser d’éventuelles conditions. L’absence de réponse de sa part après 2 mois vaut acceptation pour l’engagement des travaux.

Dans les 2 mois qui suivent la fin des travaux, le locataire doit attester par lettre recommandée avec accusé de réception auprès du propriétaire, que c’est l’entreprise prévue qui est intervenue et que les travaux effectués sont bien ceux qui ont été notifiés et autorisés.

A son départ, en fin de bail du locataire, le propriétaire ne pourra pas exiger la remise en état du bien tel qu’il était avant les travaux.

Les travaux de rénovation énergétiques

Les travaux de rénovation énergétiques sont des transformations du logement dont la réalisation à charge du locataire est autorisée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

La liste des travaux autorisés est fixée par l’article 1 du Décret d’application du conseil d’état n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 relatif aux travaux de rénovation énergétiques réalisés au frais du locataire. Actuellement cette liste est limitée aux travaux énumérés ci-dessous :

• isolation des planchers bas ;
• isolation des combles et des plafonds de combles ;
• remplacement des menuiseries extérieures ;
• protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
• installation ou remplacement d’un système de ventilation ;
• installation ou remplacement d’un système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Important : Lorsque le logements loué se situe dans un immeuble collectif, il faut exclure de cette liste les travaux affectant les parties communes ou les éléments d’équipement commun.
Sont également exclus de cette liste les travaux affectant la structure du bâtiment, son aspect extérieur, modifiant sa destination ou soumis à formalité au titre du livre IV du code de l’urbanisme, tel que la délivrance d’un permis de construire .

La réalisation de ces travaux obéit à la même procédure que ceux pour l’adaptation du logement au handicap et à la perte d’autonomie, à savoir :

1. avant travaux il faut adresser une demande au propriétaire en décrivant les travaux envisagés, les modalités quant à leur réalisation et en indiquant le professionnel chargé de ce travail. La demande devra être complétée par la reproduction écrite de l’article 7 f de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (voir ci-dessus.
2. l’absence de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois vaudra acceptation de la demande.
3. dans les deux mois qui suivent la réalisation des travaux, le locataire devra attester par courrier LRAR auprès du propriétaire que les travaux ont été réalisés conformément à la demande par l’entreprise choisie.

Dans ces conditions, le propriétaire ne pourra pas exiger une remise en état des locaux tels qu’ils étaient avant les travaux.

Les travaux réalisés par le propriétaire

Le propriétaire bailleur peut envisager certains travaux pendant l’occupation de son bien par un locataire. Le locataire ne peut s’opposer à leur exécution dès lors qu’il s’agit de travaux d’amélioration du logement ou de son maintien en état et notamment les travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires ou les travaux destinés à respecter les conditions de décence du logement à la location ou l’amélioration de ses performances énergétiques.

Pour exemple des travaux réalisables par le copropriétaire :

• travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives;
• travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué concernant les équipements, un service nouveau ou de qualité supérieure à l’existant (pose de parquet, installation d’une cuisine équipée, installation d’un digicode, installation d’un ascenseur, d’un digicode, etc.);
• travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (remplacement d’un volet défectueux) ;
• travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (travaux d’isolation) ;
• travaux pour respecter les critères d’un logement décent
• ravalement des façades ;
• etc..

Le propriétaire doit prévenir le locataire en lui notifiant par écrit en lettre LRAR, dans un délais suffisant, la nature et l’urgence des travaux ainsi les modalités d’exécution (date de commencement et délai de réalisation, nécessité d’accès aux locaux). Pour la réalisation de ces travaux, le locataire doit autoriser l’accès à son logement. Il peut toutefois en refuser l’accès les samedis, dimanches et jours féries.

Si les les travaux impactent les conditions d’occupation du logement pour une durée supérieure à 21 jours, le propriétaire doit proposer un aménagement du loyer pour tenir compte de la gêne occasionnée.

Dans certains cas, le locataire peut avoir recours au juge des contentieux de la protection du tribunal de justice dont dépend le logement.

C’est le cas lorsque les travaux :

• présentent un caractère abusif
• ou ne sont pas conformes aux conditions indiquées dans la notification faite par le propriétaire ;
• ou rendent l’occupation du logement impossible ou dangereuse..

Le locataire peut alors demander au juge :

• l’interdiction des travaux entrepris
• ou l’interruption des travaux entrepris
• ou, lorsque les travaux rendent le logement inhabitable, la résiliation du bail : Rupture du bail ou du contrat de location.

Conclusion : Propriétaire ou locataire, si vous souhaitez engager des travaux, il est nécessaire d’informer l’autre partie en respectant les procédures énoncées dans l’article. Dans le cadre de travaux pouvant occasionner du bruit, de la poussières et des gênes autour de l’appartement, il ne faudra pas oublier de prévenir le syndic et les autres résidents de l’immeuble en précisant les échéances et les nuisances prévisibles.

P.A

Référence : Légifrance Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs