Beaucoup d’usagers en résidence se posent la question : Peut-on entreposer des affaires personnelles, sur sa place de stationnement, dans un parking en sous-sol de son immeuble d’habitation ?

Assurément dirons certains puisque c’est une place privative !

Bien sur que non diront les autres car elle est ouverte sur un espace commun !

En l’absence de précision à ce sujet, inscrite sur le règlement de copropriété, prenons connaissance des droits et usages afférents à ces parkings privés qui constituent des lots de copropriété.

Le droit de la propriété (source ooreka.fr).

Si le règlement de copropriété désigne le parking en tant que lot de copropriété et lui affecte des tantièmes de copropriété, il s’agit d’une partie privative, propriété exclusive d’un copropriétaire.

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties privatives comme les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. 

En vertu de l’article 544 du Code Civil :

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Si l’on se fie au droit de la propriété, on peut penser que, fort de son droit de pouvoir disposer de son parking de la manière la plus absolue, il serait possible d’y entreposer ses affaires sans devoir rendre des comptes au reste des usagers du parc de stationnement, à savoir le syndicat des copropriétaires.

C’est sans compter la deuxième partie de cette phrase qui précise : pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements..

La protection contre l’incendie

A la loi sur la propriété il faut y opposer la réglementation concernant la protection contre l’incendie, définie dans l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation.

L’article 76 de cet arrêté précise :

Un parc de stationnement est un emplacement couvert, annexe d’un ou de plusieurs bâtiments d’habitation qui permet le remisage, en dehors de la voie publique, des véhicules automobiles et de leurs remorques, à l’exclusion de toute autre activité.

Il peut se trouver dans un bâtiment d’habitation, en superstructure ou en infrastructure ou sous un immeuble bâti.

Comme le précise cet article de loi, un parking situé en souterrain ou sous des logements est strictement réservé pour garer des véhicules, il est par conséquent interdit d’entreposer quoi que ce soit. En cas d’incendie la responsabilité du propriétaire et du locataire peut ni être engagée si le feu a été attisé par des habits, cartons, meubles, liquides, pneus, etc…

Jugez de cette situation rapportée par un collectif de copropriétaires loueurs de parkings et qui peut vous coûter très cher avec le désistement des assurances !

Un membre de notre collectif a loué un garage situé en souterrain et près d’habitations. Un incendie s’est déclaré dans le parking, heureusement le départ de feu n’était pas directement dans son garage mais dans celui d’un voisin. Le rapport de l’expert des pompiers a souligné que les « affaires, cartons, bidons, livres et meubles » stockés dans son garage sont venus renforcer l’incendie et accroître la nocivité des fumées.

Avec une telle conclusion, ce membre a vu plusieurs assurances décharger leurs responsabilités sur cette faute liée au décret sur les parcs de stationnement à usage privatif. L’article 223-1 du code pénal qui définit le risque causé à autrui est même venu aggravé son cas, puisqu’il avait conscience que son locataire faisait du stockage alors que c’était interdit dans le règlement de copropriété.

Il faut donc conclure à l’interdiction d’entreposer des objets de quelque nature que ce soit sur son emplacement de stationnement.

Une possibilité subsiste sous réserve d’être validée en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires pour être reconnu par les assureurs, c’est la possibilité de boxer son emplacement ou installer une armoire métallique de parking

Boxer votre emplacement (source boxage.fr)

L’accord de vos voisins de parking pour boxer votre parking est vivement recommandé. En effet, indépendamment de l’autorisation du syndicat des copropriétaires, il y a lieu de vérifier que les travaux de transformation de l’emplacement de stationnement en un box fermé ne créent pas un trouble anormal de voisinage.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

« chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Dès lors, même si aucun empiétement sur les emplacements des parkings voisins n’est commis, il est conseillé d’obtenir l’accord des propriétaires des parkings mitoyens sur le projet de fermeture en box.

Il est envisageable que le mur séparatif soit édifié en mitoyenneté afin de permettre aux voisins de boxer plus facilement leur emplacement de stationnement.

Par ailleurs, si les limites séparatives sont respectées et que la transformation de l’emplacement de parking en box fermé ne porte pas atteinte aux droits des voisins et au règlement de copropriété, l’assemblée générale des copropriétaires, ni même le Juge ne peut s’opposer au projet de boxage à partir du moment où sa réalisation est confiée à un prestataire qui soit garant du respect de la réglementation immobilière en vigueur.

Armoire métallique de parking

Pour pallier l’exiguïté de certains emplacements de parking, l’idée reste de pouvoir disposer d’un abri de rangement en fond de place de stationnement. Ces armoires doivent être fabriquées avec des parois métalliques pour apporter une résistance suffisante à la chaleur d’un incendie et permettre une garantie en terme de sécurité contre les effractions afin de recevoir l’aval des assureurs.

Différents modèles existent. Au même titre que le boxage de votre emplacement, l’installation d’un tel abri doit recevoir l’accord du syndicat des copropriétaires dans le but d’harmoniser l’ensemble des installations.

Dans les deux cas une décision soumise au syndicat des copropriétaires, votée à la majorité de l’article 25 est nécessaire pour être adoptée.

Comme le précise le syndic, si l’assurance de la copropriété couvre le risque général, ce sera à l’assureur du propriétaire de la place de stationnement de couvrir le contenu de l’abri.

P.A

Sources :

• Boxage.fr
• ooreka.fr
• legifrance.fr