L’ALUR, avant L’ÉLAN !

La loi 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret d’application n°67-223 du 17/03/1967 régissent le fonctionnement et l’administration des copropriétés. Ces textes ont été enrichis ces dernières années par la loi n° 2014-366 ALUR, ou loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, adoptée et promulguée le 24 mars 2014

Les mesures promulguées de cette loi visent à mieux connaître les copropriétés dans le but de pouvoir améliorer la situation des copropriétés en difficultés.

Immeuble en péril, dessin La Croix du 12 novembre 2018

Parmi les mesures adoptées par cette loi sur l’urbanisme en général, voici celles qui concernent les copropriétés.

La fiche synthétique de copropriété.

Élaboration et mise en place d’une fiche synthétique de copropriété par le syndic, qui doit la tenir à jour. Cette fiche synthétique, réunit l’ensemble des données à la fois financières, techniques avec le carnet d’entretien, ainsi que l’adresse de la copropriété, le numéro d’immatriculation du syndicat de copropriétaires au registre national des copropriétés.

Fiche synthétique de copropriété.

Les copropriétaires peuvent obtenir cette fiche, de même qu’un éventuel acquéreur. Cette fiche doit être annexée à toute promesse ou compromis de vente.

Diagnostic global de copropriété.

Le diagnostic global dont la réalisation, selon la situation des copropriétés est laissé à l’approbation des copropriétaires, doit permettre de faire un bilan pour évaluer, orienter et voter les futurs travaux dans le cadre d’un plan pluriannuel.

Ce diagnostic est une étude technique à valeur d’expertise dans les différents domaines qui s’organisent autour des structures des bâtiments (gros œuvre, toitures, façades, sous-sols), les équipements et l’évaluation des parties communes (ascenseurs, piscine, VMC, électricité), un diagnostic des performances énergétiques ou DPE (isolation), etc..

Diagnostic étanchéité et structures.

Fond financier de travaux.

Le fond de travaux est une mesure de sécurité et de prévoyance dont la mise en place est obligatoire depuis la loi ALUR. Cette mesure doit permettre de disposer d’un fond financier de réserve pour amorcer les travaux lourds programmés lors des assemblées générales, mais également pallier aux impératifs et imprévus mettant en péril la conservation de l’immeuble.

C’est une épargne collective imposée pour les copropriétés de plus de 5 ans qui doit être disponible sur un compte séparé et éventuellement rémunéré. La cotisation annuelle doit être supérieure à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété.

L’argent placé est acquis au syndicat des copropriétaires et de ce fait non remboursable dans le cas de la revente d’un lot.

Immatriculation de la copropriété.

L’immatriculation au registre public national d’immatriculation des copropriétés et la dernière disposition de la loi ALUR en vu de mieux connaître le parc des copropriétés. Cette disposition à charge du syndic est obligatoire depuis le 1er janvier 2018 pour les copropriétés de plus de 50 lots comme la notre. Les aides publiques sont conditionnées à l’application de cette mesure.

L’information de cette immatriculation doit être mentionnée sur les annonces immobilières de ventes ou de locations.

Missions du syndic.

Les missions du syndic sont également concernées par la loi ALUR.

  • Pour permettre un meilleur comparatif et une mise en concurrence des syndics professionnels, un contrat type est imposé où apparaissent toutes les prestations comprises dans le forfait. Ce contrat type doit indiquer précisément en annexe, les prestations pouvant être facturés en frais particuliers aux copropriétaires.
  • Rappelons que la mise en concurrence du syndic, sous couvert du conseil syndical, est impérative tous les 3 ans. Dans le cas contraire le non recours à cette obligation doit faire l’objet d’une résolution lors de l’assemblée générale précédente.
  • Depuis la loi ALUR, les copropriétés de plus de 15 lots doivent obligatoirement disposer d’un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires, séparé de celui du syndic. Le non respect de cette mesure est un motif de révocation du syndic.
  • Les syndics professionnels doivent proposer un extranet à la disposition des copropriétaires afin de mettre en ligne tous les documents concernant l’administration de la copropriété.
  • Enfin les convocations aux assemblées des copropriétaires sont rendues possibles par mail.
Page copropriétaire de l’extranet du syndic du cabinet PONEL

Plus récemment la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ambitionne une très grande simplification et un toilettage du droit de la copropriété.

Les décrets d’application sont en cours de parution, nous en parlerons dans un prochain article.

P.A

Source : Loi ALUR legifrance.

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