Copropriété et ordonnances de printemps.

Le COVID 19, qui perturbe notre existence depuis le début de l’année 2020, a aussi engendré des conséquences sur la vie des copropriétés dont les effets les plus marquants sont le report des assemblées générales, mais également le renouvellement des syndics et des membres dans les conseils syndicaux. Conséquences également, mais cette fois ci au bénéfice du personnel employé et gardien dans les copropriétés qui peut prétendre à bénéficier de la prime exceptionnelle de pouvoir d’achat, voulue par le Monsieur le Président MACRON.

Le report des assemblées générales de copropriété.

La Loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence, destinée à faire face à l’épidémie de Covid-19, dans les conditions prévues à l’article 38 de la Constitution, autorise le Gouvernement à prendre par ordonnances, dans un délai de trois mois à compter de sa publication, toute mesure, pouvant entrer en vigueur, si nécessaire, à compter du 12 mars 2020, relevant du domaine de la loi et, le cas échéant, à les étendre et à les adapter aux collectivités mentionnées à l’article 72-3 de la Constitution.

Intéressant la gestion des copropriétés, l’article 11 de cette loi d’urgence précise qu’afin de faire face aux conséquences, notamment de nature administrative ou juridictionnelle, de la propagation de l’épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation, le Gouvernement est autorisé à :

prendre toute mesure adaptant le droit de la copropriété des immeubles bâtis pour tenir compte, concernant la désignation des syndics, de l’impossibilité ou des difficultés de réunion des assemblées générales de copropriétaires ;
modifier, à titre exceptionnel, les dates limites et les modalités de versement des sommes versées au titre de l’intéressement en application de l’article L. 3314-9 du code du travail et au titre de la participation en application de l’article L. 3324-12 du même code ;
modifier la date limite et les conditions de versement de la prime exceptionnelle de pouvoir d’achat mentionnée à l’article 7 de la loi n° 2019-1446 du 24 décembre 2019 de financement de la sécurité sociale pour 2020.

Cette loi parue le 23 mars 2020 a été suivie d’une série d’ordonnances venant modifier exceptionnellement, dans le cadre de l’urgence sanitaire, les dispositions de la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis.

La désignation des syndics.

l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 modifié par l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 portant adaptation des règles applicables aux contrats de syndic de copropriété déroge aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette ordonnance dans son titre II à l’article 22 précise que le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 juin inclus augmenté d’un mois, est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.
Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020.

Pour faire simple et résumer cette mesure exceptionnelle :

Si le contrat de syndic était prévu se terminer pendant la période d’urgence sanitaire commençant le 12 mars jusqu’au 23 juillet inclus, le contrat du syndic en place est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet d’un nouveau contrat de syndic décidé lors de la prochaine assemblée générale. Pendant cette période, la rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement ;
Si l’assemblée générale s’est déroulée avant le 12 mars, décidant d’un nouveau contrat de syndic, celui-ci a pu prendre ses fonctions à l’issue de l’AG.

Le report de l’assemblée générale.

La loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 a prorogé au 10 juillet 2020 l’état d’urgence sanitaire.

L’article 13 de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020, modifiant l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, portant adaptation des règles applicables statuant en matière des contrats de syndic de copropriété, fixe au 31 janvier 2021 la date limite de report des assemblées générales devant se tenir 2020.

Nota : Pendant cette période, l’assemblée générale peut se tenir sans la présence physique des copropriétaires. Cette possibilité est autorisée par le décret d’application du 27 juin 2019 et l’article 13 de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 qui ont adapté les possibilités de réaliser des assemblées générales à distance.

Pour faire simple :

Après une série de reports décidés par les différentes ordonnances promulguées entre les mois de mars et mai 2020, la dernière ordonnance de mai fixe la date limite au 31 janvier 2021 pour la tenue des assemblées générales 2020. Cependant pour permettre l’approbation des comptes 2020, en évitant la confusion avec les comptes de l’année en cours, ne pas perdre de temps sur la préparation et le financement des projets de travaux tout en conservant un délais suffisant avec les assemblées 2021, il semble prudent que ces assemblées générales soient reprogrammées dès la rentrée de septembre 2020.

Pendant la période précitée du 12 mars 2020 au 31 janvier 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique. Dans ce cas, une assemblée générale à distance ou un vote par correspondance est imposé aux copropriétaires. Cette éventualité est réalisable si elle a fait l’objet, préalablement lors d’une précédente assemblée générale, d’une délibération l’autorisant, or la mise en œuvre de cette disposition dans le cadre de la loi ELAN est très récente par son décret d’application en date du 27 juin 2019. (Voir l’article sur l’assemblée générale 1 – 2 – 3 )

Le renouvellement des membres des conseils syndicaux.

Dans une même mesure que le renouvellement des syndics consécutifs au report des assemblées générales, les mandats des membres des conseils syndicaux qui expiraient dans la période du 12 mars au 23 juillet 2020 sont renouvelés jusqu’à la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires. Les assemblées générales qui se sont déroulées avant le 12 mars ont permis aux postulants de débuter leurs mandats avant la période d’urgence sanitaire.

Prime exceptionnelle de pouvoir d’achat (PEPA).

Initialement destinée à répondre aux attentes des gilets jaunes, cette prime a fait l’objet de plusieurs aménagements pour l’adapter aux besoins de la crise sanitaire du covid-19, dans le but de permettre aux employeurs de remercier les salariés qui ont poursuivi normalement leurs activités dans ce contexte particulier.

Pour élargir le champ des bénéficiaires et adapter cette prime nette, exonérée de cotisations et contributions sociales pour l’entreprise et non imposable pour le salarié, les critères d’attribution ont été modifiés ainsi que les délais de versement repoussés.

Critères d’attribution.

L’ordonnance n° 2020-385 du 1^er avril 2020 est prise en application de l’article 11 de la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19. Elle assouplit les conditions de versement de la prime exceptionnelle de pouvoir d’achat (PEPA) par rapport aux conditions fixées dans l’article 7 de la loi du 24 décembre 2019 de financement de la sécurité sociale pour 2020, qui exigeait un accord d’intéressement. Pour mémoire, la PEPA est une prime de gratification de 1 000 euros maximum que les entreprises sont libres de verser à leurs salariés. Elle est ouverte aux salariés du secteur privé dont la rémunération ne dépasse pas trois SMIC. Elle est totalement exonérée de charges sociales et d’impôt pour l’employeur comme pour le salarié.

L’ordonnance permet désormais à toutes les entreprises, même non assujetties à un accord d’intéressement aux résultats et bénéfices, dont les syndicats de copropriétaires, de verser une prime de 1 000 euros à leurs salariés restés en activité pendant la période de crise sanitaire. La mise en place d’un accord d’intéressement n’est plus nécessaire.

De ce fait, le syndicat des copropriétaire peut décider de verser tout ou partie de cette prime aux employés et gardiens d’immeuble.

Délais de versement.

Légiférant par ordonnance n° 2020-385 du 1^er avril 2020, le gouvernement a reporté l’échéance du 30 juin 2020 pour l’attribution de cette prime prévue dans la loi n° 2019-1446 du 24 décembre 2019 de financement de la sécurité sociale pour 2020.

A ce jour la prime peut être versée jusqu’au 31 août 2020 (contre le 30 juin 2020 précédemment) ce qui pose problème dans le cadre du report des assemblées générales des copropriétés.

Sachant que seule l’assemblée générale des copropriétaires à le pouvoir d’octroyer une prime à ses employés, pour faire face à cette difficulté et dans les circonstances très particulières de la crise sanitaire, l’association des responsables de copropriétés (l’ARC) conseille de faire étudier exceptionnellement par le conseil syndical, la proposition d’attribution OUI ou NON de cette prime et son montant (jusqu’à 1000 €) qui transmet ensuite sa décision au syndic afin d’intégrer la prime au salaire avant l’échéance du 31 août. Cette décision devra ensuite être entérinée lors de la délibération à l’assemblée générale des copropriétaires.

Nota : Cette prime dont l’échéance de versement au salarié a déjà été successivement reportée du 30 juin au 31 août 2020, risque de voir cette date encore modifiée. Cette date pourrait être repoussée au 31 décembre 2020. En effet, le 9 juillet 2020, l’Assemblée nationale a adopté en première lecture, le 3ème Projet de loi de finances rectificative pour 2020 (PLFR3), dont l’un des amendements (article 2 B) au texte prévoit cette possibilité. Le PLFR3 doit encore être discuté en séance publique au Sénat.

Calcul du versement d’une prime de 1000 €

Pour comprendre l’intérêt de verser la prime exceptionnelle de pouvoir d’achat au salarié dans le cadre du dispositif instauré à l’occasion de la crise sanitaire du covid-19, trouvez ce calcul d’expert comptable proposé par le site : https://www.expert-comptable-tpe.fr/ . Rappelons que cette prime est nette et non imposable par le bénéficiaire.

Le montant des charges salariales est égal à 22% du salaire brut (ou 28% du salaire net)

Le montant moyen des charges salariales est de 22% du salaire brut.
Donc pour une prime nette de 1000 euros, l’employeur versera pour le compte du salarié 282 euros de charges salariales (1000/(1-0,22) x 0,22) soit 28% des 1000 € net.

Le salaire brut nécessaire au versement d’une prime de 1000 euros est donc de 1282 euros.

Le montant des charges sociales patronales est égal à 42% du salaire brut (ou 54% du salaire net)

Pour un brut de 1282 euros, le montant des charges sociales patronales s’élève à 538 euros (42% x 1.282 euros).

Par rapport au salaire net (1000 euros), le montant des charges patronales est donc égal à (538/1000 = 54%)

Le total des charges sociales salariales et patronales est donc égal à 64% du salaire brut (ou 82% du salaire net)

Les charges sociales patronales pour une prime nette de 1000 euros s’élèvent à 538 euros.

Les charges sociales salariales pour une prime nette de 1000 euros s’élèvent à 282 euros.

Le total des charges sociales salariales et patronales pour une prime nette de 1000 euros s’élèvent donc à 820 euros. Ce qui représente 82% du montant de la prime nette.

P.A

Références :