Les charges locatives

Consécutivement à la jouissance du bien, le locataire d’un appartement participe au fonctionnement de l’immeuble en s’acquittant mensuellement d’une provision sur les charges locatives.

Prenons le cas d’un bien soumis au statut de la copropriété, si les charges sont payées par le propriétaire du bien auprès du syndic de gestion, une partie du montant est considéré comme récupérable par le propriétaire qui refacture à son locataire. La partie de ce montant récupérable correspond aux charges dites locatives qui concourent à la mise en œuvre, l’entretien, le fonctionnement des installations et des services communs utilisés par les occupants des lieux. Citons parmi ces dépenses, les consommations d’eau et d’énergie de chauffage, l’électricité nécessaire à l’éclairage des communs, au fonctionnement des ascenseurs et des installations de ventilation, le personnel ou les entreprises de nettoyage des immeubles et d’entretien des espaces verts, le fonctionnement des installations communes mises à la disposition des résidents comme une piscine, un terrain de tennis, etc..

Il n’est pas question de faire payer au locataire les travaux importants ou de rénovation que le propriétaire doit assumer et prévoir dans la gestion de son bien. Les charges récupérables par le propriétaire sont donc définies de manière très stricte par la loi et le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui l’encadre et que nous résumons dans cet article sur les charges locatives récupérables.

Les charges locatives peuvent être imputées de deux façons différentes par le bailleur auprès de son locataire :

La première dite de provision sur charges est le principe le plus courant employé dans les locations vides. Le propriétaire sur la base des charges annuelles connues pour son bien demande à son locataire une provision mensuelle assortie d’une régularisation annuelle lors de la répartition des charges de la copropriété.
La deuxième solution souvent employée lors de locations meublées de plus courte durée est un paiement forfaitaire évalué par le bailleur. Cette solution ne permet pas au bailleur de faire participer le locataire en cas d’excédent constaté en fin de bail.

Le locataire a le devoir de s’acquitter de ces charges locatives au même titre que le loyer.

Comme nous l’avons évoqué ci-dessus dans le cadre de l’imputation d’une provision sur charges, une régularisation est effectuée annuellement lors de la répartition des charges de la copropriété. Le bailleur doit alors présenter cette régularisation de charges à son locataire dans l’année qui suit la clôture des comptes de la copropriété. Le décompte de cette régularisation doit être justifiée et doit indiquer clairement la répartition au sein de la copropriété pour distinguer les différents immeubles. Les pièces justifiant la régularisation des charges, doivent être tenues à la disposition du locataire, en outre aucune majoration de provision de charge ne peut être demandée par un propriétaire sans qu’il ait préalablement régularisé les charges dues à la copropriété.

Les charges récupérables.

La liste des charges est indiquée en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987. Cette liste est limitative et les charges qui n’y sont par référencées sont dues par le bailleur.

Ces charges dues par le locataire sont de 3 ordres :

Les frais entraînés par l’occupation du logement et des installations communes (consommation d’eau du résident, consommation électrique d’éclairage et de fonctionnement des ascenseurs, etc..
L’entretien et les petites réparations consécutives à l’occupation des locaux (entretien des espaces verts, changement des ampoules électriques, etc..
Les services au bénéfice du résident (enlèvement des ordures ménagères, etc..).

Dans cette liste nous trouvons les dépenses afférentes à 8 catégories de frais :

Ascenseurs (énergie, entretien et menues réparations) ;
Eau froide, eau chaude et chauffage collectif (énergie et consommation individuelle et commune, entretien chaudière, etc..) ;
Installations individuelles de chauffage et production d’eau chaude (contrat d’entretien et de menues réparations, chasses d’eau) ;
Parties communes intérieures (électricité, frais de personnel ou de contrat d’entretien ou menues réparations de matériel d’entretien) ;
Espaces extérieurs (électricité, frais de personnel ou de contrat d’entretien ou menues réparations de matériel d’entretien) ;
Hygiène (locaux poubelles, désinfection et désinsectisation, curage canalisation, etc..) ;
Équipements divers à la disposition des occupants (VMC, interphones) ;
Impositions et redevances.

Concernant les frais de gestion et dépenses de personnel d’entretien et de gardiennage, les charges récupérables exigibles correspondent à :

10 % de leur montant dans le cadre de contrat de syndic ;
75 % du montant des frais de personnel lorsque le personnel employé assure les tâches de gardiennage et d’entretien des parties communes (y compris les frais de remplacement par un tiers lors des congés);
40 % du montant des frais de personnel lorsque le personnel employé n’assure que l’une ou l’autre des tâches de gardiennage ou d’entretien (y compris les frais de remplacement par un tiers lors des congés).

Les charges non récupérables.

Les charges dues exclusivement par le propriétaire bailleur sont celles qui ne sont pas listées dans l’annexe évoquée ci-dessus. En règle générale ce sont tous les frais liés au financement et à la valorisation du bien ou les frais de réparation des dégradations occasionnées par la vétusté du bien.

Frais de financement et d’assurance propriétaire ;
Impôt foncier (excepté la taxe d’enlèvement des ordures ménagères si celle-ci est précisée sur votre imposition) ;
Frais de gestion de syndic ;
Frais de remplacement de matériel commun ou privatif défectueux (chaudière, VMC, sauf si la défaillance et consécutive à un défaut d’entretien par le locataire) ;
Certains frais d’entretien de propreté tel que la dératisation ne sont pas récupérables ;
Frais de remplacement ou de mise aux normes de certains équipements tel que les compteurs d’eau, changements de boites aux lettres, habillage de la cabine d’ascenseur, changement d’installation d’interphones, etc.. ;
Rémunération pour partie de l’employé d’immeuble, 25 % ou 60 % selon les tâches exécutées par le personnel (voir paragraphe précédent) ;
Tous les travaux nécessaires dans le cadre des obligations administratives comme le ravalement périodique des façades, mise aux normes d’ascenseurs, mise aux normes de sécurité, etc..

Conclusion.

Les charges locatives représentent un montant non négligeable du loyer et doivent être prises en compte dans la recherche d’un appartement. Il est donc nécessaire pour un futur locataire de comparer les propositions sur la base du loyer nu + charges locatives + frais divers non inclus (consommation d’eau, chauffage, etc..).

Ces charges locatives doivent être clairement identifiées et le décompte annuel ainsi que la répartition entre les résidents doivent être présentés au locataire. Le bailleur étant dans l’obligation de tenir à disposition les justificatifs des charges réclamées.

En cas d’inobservation de cette exigence d’information du bailleur vis à vis du locataire, ce dernier n’est pas tenu de s’acquitter des charges demandées, pire encore pour le bailleur indélicat, un locataire qui a réglé une partie des charges récupérables doit être remboursé s’il n’a pas été informé comme la loi le prévoit.

Enfin, selon la loi ALUR de 2015, propriétaire comme locataire peuvent revenir jusqu’à 3 ans en arrière pour contester le calcul des charges et en demander la rectification.

P.A