Après avoir détaillé dans notre précédent article les conditions de location de votre résidence principale au profit de la location saisonnière, abordons à présent la location de votre résidence secondaire dans le cadre d’un meublé de tourisme que vous pourrez proposer pour des courtes périodes de vacances ou de week-end à destination d’une clientèle de passage pour son usage exclusif.
Comme dans le cas de la résidence principale, cette possibilité vous permettra alors de générer des revenus complémentaires. Il vous faudra également dans cette situation respecter plusieurs démarches administratives pour être en conformité avec la réglementation de votre commune et avec les services des impôts, sous peine de vous exposer à des sanctions financières non négligeables.
Louer sa résidence secondaire
Vos droits
Est considérée comme une résidence secondaire la résidence occupée moins de 8 mois par an.
Pour satisfaire aux règles de location en meublé de tourisme, votre logement pour recevoir cette qualification de meublé doit permettre d’être immédiatement habitable et pour cela il doit comporter des meubles de rangement, une literie, les aménagements de cuisine suffisant avec gazinière ou plaques de cuissons, réfrigérateur et ustensiles de cuisines.
Contrairement à la location d’une résidence principale, la location d’une résidence secondaire en meublé devra faire obligatoirement l’objet d’une déclaration en mairie qui selon le cas dans certaines agglomérations nécessitera :
- une autorisation de changement d’usage du logement pour les agglomérations de Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours. Il faut noter qu’à Paris, une fois le changement d’usage obtenu, le logement sera alors considéré comme un local commercial et cette décision pourra faire l’objet d’une mesure de compensation pour conserver les capacités de logement de l’agglomération au profit de ses habitants ;
- une déclaration suivie d’une autorisation, ce qui est généralement le cas des agglomérations de plus de 200 000 habitants (exceptées de celles ci-dessus) ;
- une déclaration seule c’est le cas des autres communes.
La location de votre résidence secondaire devra être destinée à une clientèle de passage qui ne pourra pas en faire sa résidence principale et à l’usage exclusif du locataire pour des périodes de courtes durées de la journée, la semaine ou mois. La durée cumulée de la location ne devra pas excéder 90 jours au profit d’un même locataire.
Dans le cas d’une copropriété, il faudra vous assurer que le règlement de copropriété ne limite pas l’occupation des immeubles à un usage “d’habitation exclusivement bourgeoise” qui interdirait tout autre activité et notamment la location saisonnière de meublé touristique en tant qu’activité commerciale (l’avis du juriste).
Vous pouvez proposer votre logement par le biais d’une plateforme de location internet de type Airbnb qui devra vous informer de vos obligations et à qui vous devrez fournir l’attestation de propriété.
Enfin vous pourrez demander le classement de votre résidence pour la qualité des prestations disponibles.
Vos obligations.
Déclaration
La procédure exigée dans les communes de plus de 200 000 hab pour obtenir l’autorisation de changement d’usage et permettre le passage en meublé touristique est contraignante. Elle nécessite, en plus, l’obtention d’un numéro de déclaration qui doit figurer sur les annonces de locations pour les villes de Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours. S’affranchir de cette obligation est sanctionné par une amende civile pouvant aller jusqu’à 50 000 €. Si il s’agit d’un logement transformé pour l’usage, il peut être ordonné la remise en l’état initial du local assorti d’une astreinte de 1 000 € par jour et par m2.
A savoir que ne pas déclarer son logement en mairie est passible d’une amende civile pouvant aller jusqu’à 5 000 €.
Dans les autres communes, la procédure plus simple consiste à faire uniquement la déclaration du meublé (déclaration seule) en mairie, sans avoir à obtenir d’autorisation. Cette déclaration est obligatoire sous peine d’une amende pouvant aller jusqu’à 450 € et doit être réalisé en renvoyant au service de la ville chargé du commerce, l’imprimé Cerfa n° 140004*04
Inscription SIREN
Il est nécessaire de justifier des revenus complémentaires obtenus de la location du logement en tant que meublé de tourisme et pour cela vous devez demander votre inscription au répertoire Sirène de l’INSEE permettant l’identification d’une unité légale (personne morale, personne physique). Cette formalité est gratuite est doit être réalisée au greffe du tribunal de commerce du lieu où le logement est loué à l’aide du formulaire Cerfa n° 11921*05
Une fois cette formalité accomplie, un numéro SIRET identifiant le lieu où s’exerce l’activité commerciale (adresse du logement) vous sera attribué par l’INSEE. Ce numéro SIRET sera à reporter sur votre déclaration complémentaires de revenus ou vous serez soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu en tant que loueur non professionnel. Si vous avez fait appel à une plateforme de location en ligne, celle-ci devra vous fournir le montant brut des transactions opérées par son intermédiaire dans l’année.
Impôt sur le revenu
Si vous dégagez un revenu inférieur à 23 000 € (2019)ou bien si les revenus des locations sont inférieurs aux autres revenus du foyer, vous êtes alors considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans ce cas, les revenus tirés de la location de locaux meublés sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il faudra en fonction de vos revenus choisir votre régime d’imposition Micro BIC ou régime dit de bénéfice réel pour déclarer vos revenus de l’année.
En fonction de votre situation (lieu et utilisation personnelle du bien loué), il est possible que vous ayez à payer la cotisation foncière des entreprises. Vous devez consulter le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le logement loué pour savoir si vous aurez ou non à régler cet impôt.
Cotisations sociales
Les cotisations sociales sont liées au niveau des revenus dégagés de la location. Si ces revenus sont inférieurs à 23 000 € (2019) vous n’aurez pas de cotisations sociales à payer. Si ces revenus sont supérieurs, il faudra dans ce cas déclarer votre activité et payer des cotisations et éventuellement vous affilier au régime général de la sécurité sociale si ces revenus sont supérieurs à 82 800 € (2019).
Contrat de location
Le contrat de location de vacances peut être rédigé par le loueur et doit être signé en deux exemplaires dont un pour le locataire et l’autre pour le loueur. Les dispositions qu’il contient ne sont pas soumises à la réglementation valant pour les locations à usage d’habitation principale. Mais la rédaction du contrat doit obéir à quelques règles précisant la durée de la location, les caractéristiques du logement, les occupants, etc.. Durant le séjour, les relations entre le locataire et le loueur sont pour l’essentiel réglées de la même manière que pour les locations à usage d’habitation. Comme la réservation se fait généralement à distance sans visite préalable, quelques points sont toutefois spécifiques aux meublés de tourisme ayant trait au dépôt de garantie à l’état des lieux et aux conditions concernant l’annulation du séjour. (exemple de contrat)
L’assurance
C’est le contrat de location qui détermine les conditions dans lesquelles le logement doit être assuré. En pratique, une location de ce type est couverte soit par une assurance souscrite par le propriétaire, soit par une assurance souscrite par le locataire.
- Le propriétaire peut décider d’assurer lui même pour son propre compte les risques liés à la location et de partager le montant de la prime avec le locataire. Ce type d’assurance de propriétaire non occupant (PNO) permet de s’assurer des conséquences en responsabilité civile pour des dommages sur le locataire consécutifs à un défaut d’entretien sur les installations du logement.
- Le contrat peut aussi exiger que l’assurance soit contracter par le locataire. Dans ce cas le contrat multirisque habitation du locataire peut disposer d’une clause de garantie villégiature suffisante. Si ce n’est pas le cas, le locataire devra demander à son assureur une assurance spécifique ou un avenant à son contrat multirisque habitation concernant la garantie villégiature.
Nota : En cas d’existence d’une piscine privée
La fiche de Police
Le loueur d’un meublé de tourisme qui loue son logement à un étranger doit obligatoirement lui faire remplir une fiche de police précisant des renseignement sur l’identité du locataire. Les mineurs de moins de 15 ans doivent figurer sur la fiche d’un adulte et ces fiches doivent être conservées 6 mois par le loueur.
Demande de classement d’un meublé de tourisme
Le classement d’un meublé de tourisme permet d’indiquer aux vacanciers le niveau de confort et d’équipements et ouvre au bénéfice de certains avantages fiscaux relatifs aux revenus de location et au titre du régime de microentreprises.
La demande de classement s’effectue par le biais d’un formulaire Cerfa n°11819*03 . L’organisme chargé de l’évaluation transmettra après la visite, un rapport et une proposition de classement qu’il vous reviendra d’accepter sous 15 jours. Après ce délai, la décision de classement sera confirmée avec une durée de validité de 5 ans et pourra être réactualisée en cas d’amélioration. Vous aurez alors obligation d’afficher le classement de manière visible dans le logement et en cas de d’insuffisance au regard des normes du classement, le locataire pourra saisir les services concernés (DDPP et DDCSPP) pour pratique commerciale trompeuse. Si vous passez par l’intermédiaire d’une plateforme numérique pour effectuer cette démarche (Atout France), il faudra lui apporter les éléments de confirmation de votre classement accompagné d’une attestation sur l’honneur avant la mise en ligne de votre annonce.
Recommandations.
La rubrique des faits divers relatent parfois les mauvais comportements de vacanciers qui profitent de ces locations pour organiser de véritables fêtes se terminant parfois par des préjudices importants. Ces exemples de dégâts occasionnés par des vacanciers peu scrupuleux lors de la location réalisée par l’intermédiaire de plateformes internet doivent éveiller la vigilance des futurs loueurs.
Penser à vous prémunir de ces risques en suivant quelques recommandations:
- Pensez à protéger votre connexion internet qui pourrait servir à des fins frauduleuses ;
- Préserver vos voisins en laissant à vos locataires un petit livret d’accueil des habitudes et des règles à respecter du bien vivre dans la copropriété (emplacement du local à poubelles, nom et horaires du gardien, règles relatives à la présence d’animaux, aux bruits et odeurs…) ;
- Prenez soin de protéger vos affaires personnelles, vos objets fragiles et ne laissez pas traîner vos objets de valeurs et encore moins vos documents personnels qui permettrait l’usurpation d’identité ;
- Soyez vigilant aux conditions de couverture des risques d’assurance pour les dégâts que pourraient causer les locataires.
- Assurez vous de la présence d’un détecteur de fumée conforme à la réglementation.
P.A
Références :
Mettre en location sa résidence secondaire (Légifrance)
Le guide du loueur
