Vous êtes propriétaire d’un logement immobilier situé dans un lieu de villégiature et vous souhaitez le mettre en location de tourisme ou location meublée saisonnière pendant les périodes où le logement est libre de votre occupation. Deux cas se présentent alors selon si le logement est votre résidence principale ou bien si celui-ci est votre résidence secondaire.
Un logement est considéré comme votre résidence principale si vous l’occupez au moins 8 mois par an. Si vous le souhaitez, vous pouvez louer votre domicile principal mais également votre résidence secondaire dans le cadre d’un meublé de tourisme pour des courtes périodes de vacances ou de week-end destiné à une clientèle de passage pour son usage exclusif.
Cette possibilité vous permettra alors de générer des revenus complémentaires, mais il vous faudra cependant respecter plusieurs démarches administratives pour être en conformité avec la réglementation de votre commune et avec les services des impôts, à défaut de quoi vous pourriez vous exposer à des sanctions financières non négligeables.
Louer sa résidence principale
Vos droits
Excepté certaines communes qui obligent le propriétaire à déclarer sa résidence principale en mairie afin de lui attribuer un numéro de déclaration (Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours), vous pouvez mettre en location directement votre résidence principale sans formalité particulière. Cette location du logement en votre absence doit être destinée à une clientèle de passage qui ne pourra en faire sa résidence principale et à l’usage exclusif du locataire pour des périodes de courtes durées de la journée, la semaine ou mois. La durée cumulée de la location ne doit pas excéder 90 jours pour un même client, néanmoins la durée de location sur l’année peut être étendue jusqu’à 120 jours.
Dans le cas d’une copropriété, il faudra vous assurer que le règlement de copropriété ne limite pas l’occupation des immeubles à un usage “d’habitation exclusivement bourgeoise” qui interdirait tout autre activité et notamment la location saisonnière de meublé touristique.
En tant que locataire à l’année de votre résidence principale, vous pouvez également envisager la sous-location de votre domicile sous condition d’obtenir l’accord écrit de votre propriétaire et de louer votre logement sans dépasser le loyer dû à votre bailleur. Attention cependant, louer sans autorisation peut vous exposer à la radiation de votre bail, au remboursement au propriétaire des sous-loyers perçus, voir au paiement de dommages et intérêts en cas de préjudice.
Vous pouvez proposer votre logement par le biais d’une plateforme de location internet de type Airbnb qui devra vous informer de vos obligations et à qui vous devrez fournir les attestations de propriété et autorisation du bailleur si vous êtes locataire. Ces plateformes doivent assurer le décompte des jours pour bloquer la mise en ligne du logement à plus de 120 jours.
Vos obligations.
Inscription SIREN.
Il est nécessaire de justifier des revenus complémentaires obtenus de la location de votre domicile en tant que meublé de tourisme et pour cela que vous soyez propriétaire ou locataire vous devez demander votre inscription au répertoire Sirène de l’INSEE permettant l’identification d’une unité légale (personne morale, personne physique). Cette formalité est gratuite et doit être réalisée au greffe du tribunal de commerce du lieu où le logement est loué à l’aide du formulaire Cerfa n° 11921*05
Une fois cette formalité accomplie, un numéro SIRET identifiant le lieu où s’exerce l’activité commerciale (adresse du logement) vous sera attribué par l’INSEE. Ce numéro SIRET sera à reporter sur votre déclaration complémentaire de revenus et vous serez soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu en tant que loueur non professionnel. Si vous avez fait appel à une plateforme de location en ligne, celle-ci devra vous fournir le montant brut des transactions opérées par son intermédiaire dans l’année.
Contrat de location
Le contrat de location de vacances peut être écrit et doit être signé en deux exemplaires dont un pour le locataire et l’autre pour le loueur. Les dispositions qu’il contient ne sont pas soumises à la réglementation valant pour les locations à usage d’habitation principale, mais la rédaction du contrat doit obéir à quelques règles précisant la durée de la location, les caractéristiques du logement, les occupants, etc.. Durant le séjour, les relations entre le locataire et le loueur sont pour l’essentiel réglées de la même manière que pour les locations à usage d’habitation. Comme la réservation se fait généralement à distance, sans visite préalable, quelques points sont toutefois spécifiques aux meublés de tourisme qui ont trait au dépôt de garantie, à l’état des lieux et aux conditions concernant l’annulation du séjour. (exemple de contrat)
L’assurance
C’est le contrat de location qui détermine les conditions dans lesquelles le logement doit être assuré. En pratique, une location de ce type est couverte soit par une assurance souscrite par le propriétaire, soit par une assurance souscrite par le locataire.
- Le propriétaire peut décider d’assurer lui même pour son propre compte les risques liés à la location et assumer l’intégralité ou partager le montant de la prime avec le locataire. Ce type d’assurance de propriétaire non occupant (PNO) permet de s’assurer des conséquences en responsabilité civile pour des dommages dont pourrait être victime le locataire consécutivement à un défaut d’entretien sur les installations du logement.
- Le contrat peut aussi exiger que l’assurance soit contracter par le locataire. Dans ce cas le contrat multirisque habitation du locataire dispose en règle générale d’une clause de garantie villégiature suffisante. Si ce n’est pas le cas, le locataire devra demander à son assureur une assurance spécifique ou un avenant à son contrat multirisque habitation concernant la garantie villégiature.
La fiche de Police
Le loueur d’un meublé de tourisme qui loue son logement à un étranger doit obligatoirement lui faire remplir une fiche de police précisant des renseignements sur l’identité du locataire. Les mineurs de moins de 15 ans doivent figurer sur la fiche d’un adulte et ces fiches doivent être conservées 6 mois par le loueur.
Impôt sur le revenu
Si vous dégagez un revenu inférieur à 23 000 € (2019) ou bien si les revenus des locations sont inférieurs aux autres revenus du foyer, vous êtes alors considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans ce cas, les revenus tirés de la location de locaux meublés sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il faudra en fonction de vos revenus choisir votre régime d’imposition Micro BIC ou régime dit de bénéfice réel pour déclarer vos revenus de l’année.
Cotisations sociales
Les cotisations sociales sont liées au niveau des revenus dégagés de la location. Si ces revenus sont inférieurs à 23 000 € (2019) vous n’aurez pas de cotisations sociales à payer. Si ces revenus sont supérieurs, il faudra dans ce cas déclarer votre activité et payer des cotisations et éventuellement vous affilier au régime général de la sécurité sociale si ces revenus sont supérieurs à 82 800 € (2019).
La taxe de séjour
Dans certaines communes, il peut vous être demandé de collecter la taxe de séjour et la reverser à la commune.
Recommandations.
La rubrique des faits divers relatent parfois les mauvais comportements de vacanciers qui profitent de ces locations pour organiser de véritables fêtes se terminant parfois par des préjudices importants. Ces exemples de dégâts occasionnés par des vacanciers peu scrupuleux lors de la location de domicile personnel par l’intermédiaire de plateformes internet doivent éveiller la vigilance des futurs loueurs.
Penser à vous prémunir de ces risques en suivant quelques recommandations:
- Pensez à protéger votre connexion internet qui pourrait servir à des fins frauduleuses ;
- Préserver vos voisins en laissant à vos locataires un petit livret d’accueil des habitudes et des règles à respecter du bien vivre dans la copropriété (emplacement du local à poubelles, nom et horaires du gardien, règles relatives à la présence d’animaux, aux bruits et odeurs…) ;
- Prenez soin de protéger vos affaires personnelles, vos objets fragiles et ne laissez pas traîner vos objets de valeurs et encore moins vos documents personnels qui permettrait l’usurpation d’identité ;
- Soyez vigilant aux conditions de couverture des risques d’assurance pour les dégâts que pourraient causer les locataires.
- Assurez vous de la présence d’un détecteur de fumée conforme à la réglementation.
A suivre.. Louer sa résidence secondaire
P.A
Références :
Louer sa résidence principale (Légifrance)
