Propriétaires et locataires : droits et devoirs

En signant le bail de location, un locataire s’engage à respecter certaines obligations prévues par la loi et le contrat de location. Dans ce même bail de location, le propriétaire s’engage également de son coté à fournir un logement décent répondant aux normes d’habitation fixées par décret du 30 janvier 2002.

Pour limiter les abus de location de logement sans confort et parfois insalubres, récemment la loi ALUR a cadré ce document du bail de location en instaurant un contrat type en vigueur depuis le 1^er août 2015 et en l’accompagnant d’une notice d’information à annexer obligatoirement au contrat. Cette notice à pour objet de mieux informer propriétaires et locataires des droits et obligations de chacun

Contrat de bail et notice peuvent être télécharger gratuitement :

Ces documents doivent être également accompagnés du règlement de copropriété.

Ensemble faisons le tour des droits et devoirs de chacun et quelle doit être la considération des locataires dans une copropriété

Le propriétaire

Comme il est indiqué dans le préambule le propriétaire doit fournir un logement décent correspondant aux normes de confort minimum et de salubrité pour préserver la santé des occupants et dont les équipements soient dans un bon état pour assurer la sécurité des locataires

Caractéristiques de la décence

Pour qu’un logement soit considéré comme décent, il doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert, c’est à dire que le gros œuvre est dans un bon état et il protège les locaux contre les eaux de ruissellement, les remontées et les infiltrations d’eau.
Les dispositifs de retenue dans le logement (balcons, fenêtres) et les communs (accès, escaliers, ascenseurs) sont dans un état conforme à leur usage.
La construction dans son état ne présente pas de risque pour la sécurité des résidents.
Les différents réseaux d’électricité, de gaz et d’eau sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlement.
Les dispositifs d’aération et de ventilation permettent le renouvellement de l’air dans les conditions normales d’utilisation.
Les pièces principales (cuisine, chambre, séjour) bénéficient d’un éclairage naturel suffisant et d’un ouvrant sur l’extérieur.

Concernant les éléments d’équipement et de confort le logement doit disposer :

Une installation de chauffage avec son dispositif d’alimentation en énergie.
Une installation en eau potable avec un débit suffisant pour assurer le fonctionnement des appareils électroménagers et associé à une installation d’évacuation des eaux ménagères munie de siphons.
Une cuisine ou coin cuisine équipé ou prêt à recevoir un appareil de cuisson et approvisionnée en eau chaude et froide et l’évacuation des eaux usées.
Une installation sanitaire séparée de la cuisine et comprenant WC, lavabos, douche ou baignoire et permettant l’intimité corporelle.
Un réseau électrique suffisant pour assurer l’éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils courants indispensables à la vie quotidienne.

La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

Les micros-logements dans les grandes agglomérations se développent, cependant pour être louer, un logement doit disposer au moins d’une pièce principale (hors salle de bain, toilettes) ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, correspondant à un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Enfin le logement ne doit pas faire l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Conséquences de la non décence.

Un logement reconnu non décent peut entraîner la suspension de l’Allocation Logement (AL) versée par la Caisse d’Allocation Familiale (CAF). Dans le cas de la suspension de l’Allocation Logement, le locataire ne verse plus au bailleur que la part du loyer déduite de l’Allocation Logement. Le droit n’est pas perdu mais le versement de cette allocation est suspendu par la CAF pendant un délais de 18 mois pour laisser le temps au bailleur d’effectuer les travaux de mise en conformité. Cette suspension peut être prolongée pour une durée de 6 mois renouvelable 1 fois pour terminer les travaux entrepris.

La non décence de l’appartement peut être constaté par le locataire qui doit en faire état à la CAF par le biais d’une fiche d’autoévaluation ou un descriptif de l’état des lieux avec photos à l’appui, un constat d’huissier ou directement un contrôle de la décence effectué par la CAF.

Sur la base de ce constat, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). En cas de litige, après le passage en commission, c’est l’ouverture d’une procédure judiciaire. Dans ce cas si le juge du tribunal d’instance constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

obliger le bailleur à faire les travaux nécessaires,
imposer une réduction de loyer,
fixer des dommages et intérêts.

Si le logement doit répondre aux caractères de la décence énumérés ci-dessus, les équipements doivent, par ailleurs, être proposés en bon état de fonctionnement pour garantir la sécurité des locataires.

Entretien et travaux par le propriétaire.

Dans le cas d’une mise aux normes rendue nécessaire, un accord peut être envisagé entre les deux parties pour la réalisation des travaux pendant la période de location. Cet accord devra être inscrit dans le bail en indiquant la nature des travaux, les modalités de réalisation et les conditions de financement et sa prise en compte dans le temps sur le montant du loyer.

Pendant la durée du contrat, le propriétaire s’engage à réaliser sans délais les travaux nécessaires au maintient en bon état des installations et le locataire ne peut s’opposer à l’exécution de ces travaux qui concerne :

les réparations urgentes (exemple : panne de chauffe-eau en hiver),
les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d’escalier, ravalement de façade…),
les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste…),
les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante…),
les travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent.

D’autres travaux normalement à charge du locataire peuvent être imputés au propriétaire si ceux-ci sont la conséquence de la vétusté des installations.

Directement ou par l’intermédiaire du syndic de copropriété, le locataire doit être tenu informé des travaux dans le logement ou dans les parties communes par un courrier précisant nature des travaux et modalités d’exécution. Sans l’accord des résidents, locataires et propriétaires, ces travaux ne peuvent pas par ailleurs se dérouler les fins de semaines et jours fériés et les travaux prévus dans le logement peuvent faire l’objet d’une réduction de loyer si la durée dépasse 21 jours.

Pour en savoir plus sur l’entretien et les travaux à charges du bailleur..

Occupation de l’appartement

Le fait d’être propriétaire de l’appartement ne donne pas le droit d’y accéder sans l’accord du locataire, que ce soit pour le faire visiter ou en vérifier l’entretien, cependant le bailleur à l’obligation de veiller à l’occupation paisible du logement pour garantir la tranquillité du voisinage.

Si le bailleur a connaissance de troubles de voisinage tel que bruits, odeurs, vibrations intempestifs, etc.. causés par son locataire, il doit réagir sans tarder par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception faisant état du désordre avec preuves à l’appui, ceci afin d’acter le point de départ d’une procédure juridique si la nuisance devait persister. Cette action immédiate permet de dédouaner le propriétaire des faits qui sont reprochés

La quittance de loyer

Fournir une quittance de loyer n’est pas une action automatique du bailleur, le locataire doit en faire la demande. Cette quittance doit distinguer les charges du loyer.

Un reçu peut être remis qui correspond au montant versé si le loyer n’est pas intégralement acquittée. Dans ce cas la quittance sera remise lors du paiement de la totalité du loyer

Le locataire

Comme le propriétaire bailleur qui doit remplir son obligation de mettre à la disposition du locataire un appartement aux normes de la décence et dans un bon état d’entretien, le locataire doit pour sa part respecter ses obligations inscrites dans le contrat de bail, sous peine que celui ci puisse être rompu par procédure de justice.

Le loyer.

La première des obligations et sans nul doute le paiement du loyer et des charges afférentes à l’entretien des communs.

Les charges correspondent aux dépenses payées par le bailleur à la copropriété pour répondre à l’occupation des locataires dans son bien au sein de la copropriété :

dépenses afférentes à l’appartement, eau, énergies et fonctionnement des installations communes (ascenseur, piscine) ;
dépenses d’entretien courant de la copropriété ;
Les taxes locatives (ordures ménagères)

Le logement

L’usage du logement doit correspondre à sa destination fixé par le bail en conformité avec le règlement de copropriété.

Lors de la remise des clés, vous devez fournir au bailleur une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion…).

Si vous n’êtes pas assuré, le bailleur peut :

résilier le bail si une clause le prévoit,
souscrire une assurance à votre place et vous demander de rembourser les cotisations.

Travaux et entretien par le locataire

Le locataire à l’obligation d’entretenir le logement loué. Il peut l’aménager, le décorer à sa guise mais il ne peut en aucun cas le transformer ou modifier ses équipements sans l’accord écrit de son propriétaire. Si des travaux de ce type sont entrepris sans accord, le propriétaire bailleur pourra conserver le bénéfice des transformations ou des installations sans le versement d’indemnités compensatrices ou demander la remise en l’état initial.

Le locataire devient responsable des conséquences des modifications effectués sans accord notamment dans le domaine de la sécurité (ex : pose d’une ligne électrique non adaptée pour une plaque de cuisson). Il est également responsable des dégradations de son fait, sauf à prouver que celles-ci sont dues à la force majeure, à une malfaçon, à une faute du propriétaire ou à la faute d’un tiers qui s’est introduit chez le locataire à son insu.

Le locataire prend à sa charge l’entretien courant et les réparations locatives sur toutes les parties privatives intérieures et extérieures du logement mises à sa disposition

Portes et fenêtres, pour le graissage des gonds et le remplacement des clés, remplacement des vitres cassées, entretien des volets et remplacement des manivelles de levage, etc..
Plafonds, murs, cloisons (intérieurs) en ce qui concerne la propreté, les raccords de peinture, le remplacement de faïences détériorées, le rebouchage de trous, etc..
Revêtements de sol (intérieurs) pour l’entretien, nettoyage, cirage, retrait des tâches sur moquettes et autres supports, etc..
Placards et menuiseries pour la réparation et le remplacement des tablettes d’étagères, les systèmes de fermetures, les plinthes, baguettes d’angles de mur, etc..
Installations de plomberie, de chauffage, sanitaire doivent être entretenus en particulier le dégorgement des canalisations et le remplacement des joints, colliers de fixation, etc..
Installations électriques en ce qui concerne le remplacement des interrupteurs, prises, ampoules, néons, etc..
Autres équipements mis à disposition du locataire, plaque de cuisson, frigidaire, hotte aspirante, VMC, pompe à chaleur doivent être entretenu et le locataire doit faire procéder à l’entretien de certaines installations techniques (chaudière, climatisation) par un professionnel pour en justifier le suivi régulier.

Pour en savoir plus sur l’entretien à charge du locataire.

Les relations entre locataires et propriétaires ne se limitent pas au respect par l’un et l’autre du contrat de bail. Le locataire est un résident à part entière et a ce titre il doit respecter le règlement de copropriété qui n’est pas opposable à son contrat de location.

Si le locataire prétexte d’un trouble de jouissance Il doit alors se retourner vers son bailleur et non le syndic a moins que celui-ci soit le représentant du propriétaire.

Conclusion

Pour résumer cet article et s’assurer d’une bonne relation entre propriétaire et locataire, il est nécessaire à chacun de respecter les quelques règles de base :

Pour le propriétaire :

Proposer un logement décent et en bon état ;
Faciliter l’accès du locataire dans la résidence et l’appartement ;
Préciser les règles de vie dans la copropriété en présentant le règlement intérieur ;
Répondre à l’obligation de maintien en état des équipements ;
Rester disponible pour répondre aux interrogations du locataire.

Pour le locataire :