Les travaux en copropriété.

En copropriété les résidents sont régulièrement confrontés à des situations de travaux, soit dans le cadre de la copropriété pour l’entretien régulier des espaces communs ou encore par des travaux plus importants tels qu’un ravalement des façades ou une réfection de la toiture.

Travaux de ravalement des façades.

Les résidents sont également impactés par des travaux réalisés dans les appartements voisins, à l’occasion des ventes ou des locations, quand les nouveaux propriétaires entreprennent de rénover, rafraîchir, modifier, aménager leurs logements.

Individuellement nous pouvons enfin envisager le remplacement d’une cuisine, le changement d’une baignoire, etc..

Ces travaux parfois bruyants, poussiéreux peuvent rapidement devenir une gène et un motif de tension entre voisins, si l’on ne respecte pas quelques règles de savoir vivre mais également les différents règlements dont celui de la copropriété.

Faisons le tour ensemble des mesures pratiques pour limiter, au minimum, l’impact des travaux sur notre entourage.

Le règlement de copropriété.

Le premier conseil à donner avant d’entreprendre des travaux est de prendre connaissance du règlement de copropriété.

Ce document définit les limites des parties communes pour les distinguer de celles privatives et en préciser la destination et l’usage. Il indique dans ses généralités que rien ne pourra être fait qui puisse compromettre l’harmonie et la solidité de l’ensemble immobilier, nuire à la sécurité ou à la tranquillité des occupants.

Premier conseil : lire le règlement de copropriété.

Si l’intérieur d’un appartement est considéré comme la partie privative, nous pouvons y trouver des éléments constitutifs des parties communes, tel qu’une colonne technique protégeant les conduites d’écoulement des eaux ou de VMC, un mur porteur, etc.. Ces parties nécessiteront des autorisations pour des travaux qui devront être réalisés sous la surveillance d’un architecte ou d’un professionnel expert.

Soulignons la particularité des balcons et terrasses qui participent à l’harmonie de l’ensemble de la façade et sont généralement considérés comme des parties communes dont l’usage est privatif. Cette définition interdit tous travaux qui pourraient modifier l’aspect extérieur.

Attention aux travaux sur les balcons et terrasses.

Le reste de votre logement : revêtements des murs, des sols, cloisons, portes, sont considérés comme éléments privatifs dont vous pourrez modifier comme bon vous semblera et à vos frais l’apparence et la disposition. Il vous faudra toutefois respecter certaines contraintes techniques dont le manquement pourraient avoir une répercussion sur les caractéristiques de l’immeuble, pour exemple : l’isolation phonique qui ne pourrait être diminué par un changement de revêtement de sol, l’aération des appartements qui ne pourra être modifiée par la suppression d’une bouche d’aération, etc..

Pas de contrainte pour modifier vos parties privatives.

Autre détail qui peut avoir son importance : la destination d’un immeuble en copropriété, qui est spécifiée dans le règlement intérieur. De fait, si vous exercez une profession libérale, vous ne pourrez pas installer votre activité professionnelle dans une partie du logement si l’immeuble est destiné exclusivement à l’habitation. Il vous faudra au préalable demander et faire voter un changement de destination des locaux.

Les démarches préalables à vos travaux.

Prévenir le syndic et votre voisinage.

Vos travaux concernent votre appartement et il n’est pas envisagé d’intervention sur les parties communes. Il n’est pas nécessaire d’en informer le syndic, mais vous devez cependant respecter les normes des installations techniques d’électricité et de plomberie.

Si vous avez le moindre doute sur l’impact de vos travaux ou si ceux ci-devaient avoir une incidence sur l’usage des locaux communs, vous devez en informer votre syndic qui vous précisera la marche à suivre

Si vous avez la certitude que vos travaux impactent les parties communes, il faut dans ce cas impérativement avertir le syndic qui précisera les modalités pour obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. C’est le cas pour créer une ouverture dans un mur porteur, le changement d’une chaudière sur VMC gaz, l’installation d’un nouveau WC, le creusement de la chape pour l’installation d’une douche à l’italienne, etc.. Les travaux décrit ci dessus réalisés sans autorisation de l’assemblée générale sont déclarés illégaux et font l’objet d’un délais de recours des autres propriétaires pendant 10 ans. Cette recommandation vaut également pour les changements de fenêtres, baies vitrées, volets, pose de store-banne ou de séparations entre balcons qui participent également à l’harmonie des façades et doivent faire l’objet de demandes de travaux préalables auprès des services d’urbanisme et être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Autorisation de l’Assemblée Générale.

Vos travaux nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et dans ce cas vous devez impérativement adresser une demande d’inscription à l’ordre du jour. Cette demande doit être adressée suffisamment tôt pour être inscrite par le syndic sur l’ordre du jour avant l’envoi des convocations qui s’effectuent dans les délais légaux de 21 jours. Pour vous assurez de la prise en compte de votre demande, adressez là, accompagnée de votre projet suffisamment détaillé comprenant si besoin, les plans et les indications techniques à votre syndic. L’envoi doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, 2 à 3 mois avant la date prévue pour l’AG.

Les travaux, les règles d’usage

Avant le début et pendant le déroulement des travaux, il est nécessaire de préserver la quiétude avec son voisinage en prenant quelques précautions.

  • Prévenir les voisins.

Selon leurs natures, les travaux pourront être l’objet de nuisances diverses, du bruit, de la poussière, des vibrations, des odeurs, qui risquent de gêner votre voisinage. Le mieux est donc de préparer votre entourage à cette période incommodante, en le prévenant directement, en lui rendant visite pour expliquer vos travaux et leurs nuisances ou par le biais d’un affichage à l’entrée de votre immeuble. Vous pouvez également demander que cet affichage soit réalisé par votre syndic ce qui donnera plus de portée à votre démarche.

Oyez, oyez, les travaux vont faire du bruit !!

Si vos travaux font l’objet d’une délibération lors de l’assemblée générale, préparez vous à prendre la parole à cette occasion pour en expliquer la teneur.

Pendant la durée des travaux, pensez à informer régulièrement et suffisamment à l’avance de certaines échéances pouvant impacter votre voisinage, tel une coupure d’eau ou d’énergie.

  • Faire un état des lieux des communs

Vos travaux vont nécessiter le transport ou l’évacuation de matériaux par les communs, couloirs et entrées de l’immeuble. Pour ne pas vous retrouver confronter aux reproches de votre entourage ou du syndicat des copropriétaires, sur l’état des lieux après vos travaux, que ce soit la propreté ou les dégâts occasionnés sur la peinture des couloirs, le carrelage détérioré, etc.., prenez le temps de faire un état des lieux. Ce constat sera réalisé sur la base de photos en prenant soin de pouvoir en certifier la date de prise de vue antérieure au travaux et au besoin, vous ferez assister d’un huissier qui pourra rédiger un constat inattaquable.

Pour éviter tout litige, un constat d’huissier est parfois nécessaire.
  • Protéger les communs

Après avoir réalisé l’état des lieux, pensez à protéger les parties fragiles et sensibles des communs. Si les travaux doivent durer dans le temps, nettoyez régulièrement les éventuelles salissures qui pourraient faire l’objet de reproches.

  • Limiter les nuisances
    • Le bruit est la première des nuisances constatée lors des travaux ou de l’aménagement des logements. Perceuse, marteau burineur, ponceuse sont autant d’outils pour lesquels l’usage doit être limité dans un cadre horaire strict imposé par la réglementation locale en respectant impérativement les pauses lors du déjeuner.
    • La poussière est souvent le corollaire des travaux bruyants lors de la réfection d’un carrelage, la rénovation d’une salle d’eau ou d’une cuisine, le ponçage d’un mur et bien d’autres travaux encore. Dans ces situation il faudra être attentif à colmater les interstices des portes et fenêtres pour ne pas empoussiérer tout le voisinage. Prendre également un soin tout particulier lors de l’évacuation des déblais par les parties communes.
    • L’air et la diffusion des odeurs de peinture ou de colle dans les parties communes et qui pourraient pénétrer dans les autres appartements par le biais des VMC, sont à craindre et dans ces moments, il faudra aérer suffisamment les pièces et votre appartement.
Le bruit et la poussière sont les premières nuisances reprochés.

Cadrer les interventions des entreprises extérieures

Vos travaux seront peut être exécutés par une entreprise extérieure dont une des premières contraintes et le respect des délais de réalisation des travaux. Cette contrainte ne doit pas les empêcher le respect de la réglementation, les dispositions du règlement de copropriété et les règles de savoir-vivre. Pour éviter tout malentendu, ayez soin de cadrer vos intervenants en leur rappelant les règles d’usage.

  • Respect des accès avec les véhicules de chantier ;
  • Règles de stationnement ;
  • Horaire de début et fin des travaux ;
  • Réglementation des nuisances sonores ;
  • Règle de sécurité des accès dans la copropriété ;
  • Précautions énoncées pour limiter les nuisances de bruit, de poussière et d’odeurs ;
  • Information des résidents en cas de coupures nécessaires des énergies et de l’eau ;
  • Protection des partie communes, etc..

En conclusion : Après avoir apporté un soin particulier à la préparation de vos futurs travaux dans le respect des dispositions en vigueur et après avoir communiqué sur les conséquences et les nuisances prévisibles de ces travaux, ils devraient être acceptés et compris par votre voisinage.

P.A

Dessins : Condolégal

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