Gardien ou employé d’immeuble,

mais quelles sont les différences qui permettent de s’assurer le meilleur service au meilleur prix pour le bien être de la copropriété.

Gardien-concierge et employé d’immeuble, ces deux catégories de personnels sont au service de la copropriété où ils assurent les tâches d’entretien et de surveillance des immeubles. Dans cette même mission, ils sont également amener à coordonner l’intervention de prestataires extérieurs. Les missions essentielles de ces personnels consistent à :

• Veiller au respect du règlement de l’immeuble ;
• S’assurer de la sécurité des résidents en surveillant l’immeuble ;
• Accueillir, informer et orienter les visiteurs ;
• Garantir l’hygiène de l’immeuble en accomplissant le nettoyage des parties communes, le ramassage des poubelles, ainsi que la petite maintenance (changer une ampoule usée, par exemple).

La présence quasi permanente dans la copropriété, d’un gardien-concierge apporte un confort supplémentaire et l’assurance d’une plus grande vigilance en terme de sécurité et de service au profit des résidents. Cependant, en raison de la différence de statut avec l’employé d’immeuble, ce confort de vie représente un budget conséquent.

Deux catégories d’emploi.

Les deux catégories de personnels relèvent de la même convention collective nationale du travail des gardiens, concierges et employés d’immeubles du 11 décembre 1979. Cette convention précise les différences dans les domaines exigés des capacités relationnelles ainsi que les compétences techniques et administratives qui serviront de base au calcul des rémunérations. Cette convention indique aussi les avantages en nature tels que le logement ou le chauffage, qui peuvent être accordés ou mis à la disposition de ces personnels pour la conduite de leur mission.

La différence essentielle entre ces deux catégories de personnels réside dans les principes de rémunération. L’employé de catégorie A est rémunéré sur la base d’un temps de travail définit à la signature du contrat alors que le gardien de catégorie B est rémunéré sur la base des missions qui lui sont dévolues.

Employé d’immeuble.

C’est un salarié de la catégorie A, soumis au régime de droit commun basé sur le temps de travail.

Ses missions : effectuer tout ou partie du nettoyage, de la sortie des ordures ménagères aux travaux d’entretien courant. D’une manière générale, il n’est pas logé par la copropriété.

Sa rémunération est calculée sur une base horaire, avec un temps complet de référence de 151,67 heures par mois qui correspond à 35 heures par semaine.

Gardien-concierge d’immeuble.

C’est un salarié de la catégorie B soumis au régime dérogatoire au droit commun qui ne fait pas référence au temps de travail.

Ses missions : Il assure la garde, la surveillance et l’entretien de l’immeuble. Il est logé par la copropriété.

Sa rémunération ne fait pas référence à un temps de travail mais se calcule, selon un régime dérogatoire basée sur des tâches évaluées en UV (unités de valeur), dont le barème est défini dans l’annexe 1 de la convention collective. Un total de 10 000 UV correspond à un temps plein. La grille des tâches affectées avec le décompte des UV correspondantes doit être annexée au contrat de travail

La rémunération.

La classification des emplois.

La classification repose sur 6 critères :

• 1. Le relationnel ;
• 2. La technicité ;
• 3. L’administratif ;
• 4. La supervision ;
• 5. L’autonomie ;
• 6. Le niveau de formation.

Pour chacun des critères, plusieurs niveaux de compétences sont établis, échelonnés de A (niveau de base) à E (niveau de maîtrise), permettant d’attribuer au salarié un nombre de points allant de 580 à 705. Le coefficient hiérarchique est égal à la somme des points des six critères et permet de calculer la rémunération à appliquer.

Calcul de la rémunération.

La rémunération conventionnelle est calculée en fonction de la classification ci-dessus, en multipliant le coefficient hiérarchique obtenu par la valeur du point + une valeur fixe indiquée dans l’annexe II de la convention.

Réactualisé au 1er août 2020 :

• La valeur du point pour les employés d’immeuble : 1,3266 €
• La valeur du point pour les gardiens : 1,5567 €
• La valeur fixe : 770 €

Exemples de calculs :

Un salarié de catégorie A ayant un coefficient hiérarchique selon la nouvelle classification, de 620 avec un contrat à temps complet aura un salaire minimum conventionnel de :

((620 x 1,3266) + 770) x 151,67 / 151,67 = 1 592,49 €

Un salarié de catégorie B ayant un coefficient hiérarchique, selon la nouvelle classification, de 620 avec un contrat à service complet aura un salaire minimum conventionnel de :

((620 x 1,5567) + 770) x10000 / 10 000 = 1735.15 €

Cette rémunération inclut, pour le salarié de catégorie B, la valeur du salaire en nature correspondant à l’attribution d’un logement de fonction et le salaire en nature complémentaire.

Dans les deux cas, le salaire brut est calculé sur la base du nombre d’heures du contrat pour l’employé de catégorie A et sur le nombre d’UV (unités de valeur) pour le gardien de catégorie B.

Les valeurs de points et valeur fixe sont révisées chaque année dans le cadre d’une commission paritaire.

Les primes.

13° mois : Après 1 an de présence, le salarié bénéficie d’un 13° mois versé en décembre.

Prime d’ancienneté : La prime d’ancienneté chez le même employeur est calculée en pourcentage sur la base du salaire conventionnel (3 ans = 3 %, 9 ans = 9 %, 12 ans = 12 %, 15 ans = 15 %, 18 ans = 18%)

Prime de sortie des poubelles sélectives : le gardien concierge (catégorie B) qui assure la sortie des poubelles de tri sélectif perçoit une prime proportionnelle au nombre de lots principaux de la copropriété (1.15 €/lot principal avec un mini de 23.00 € et maxi de 184.00 € au 01/08/2020 ).

Congés payés : Le salarié bénéficie de 2,5 jours ouvrables de congés payés par mois de travail effectif pendant la période de référence fixée du 1er juin de l’année précédente au 31 mai de l’année au cours de laquelle s’exerce le droit à congé. Des jours supplémentaires sont attribués au titre de son ancienneté.

Des avantages en nature.

• Le logement de fonction : Le contrat de travail peut prévoir l’attribution d’un logement de fonction lorsque le salarié est classé catégorie A. Il est obligatoire lorsque le salarié est classé catégorie B. Le logement devra être aux normes de la décence et sa réfection périodique incombera à l’employeur.
  • Le titulaire du logement de fonction prend directement à sa charge les frais de chauffage, d’abonnements et fournitures correspondant à son usage personnel d’eau chaude, de gaz et d’électricité, facturés à partir de compteurs particuliers posés aux frais de l’employeur.
  • Dans le cas où cette prise en charge directe n’est pas possible (absence de compteurs individuels et non-participation au coût des charges récupérables de chauffage collectif), les prestations fournies par l’employeur constitueront salaire en nature complémentaire évalué forfaitairement .
  • La fourniture de l’eau froide est gracieuse et ne constitue pas un salaire ou un avantage en nature.
• Les étrennes : Aparté dans cet article, en ce début d’année 2020, au moment traditionnel des étrennes. Il ne faut pas négliger cette tradition en remerciement des services rendus par ces personnels qui s’activent quotidiennement pour le suivi de la copropriété et le bien être des résidents.

Un seul employeur, mais une répartition des rôles.

Une copropriété est constituée d’un certain nombre de copropriétaires réunit en un syndicat de copropriétaires qui prend ses décisions dans le cadre d’une assemblée générale. Pour assurer son fonctionnement, le syndicat des copropriétaires mandate un prestataire extérieur nommé syndic, qui assure la gestion du bien commun. Le syndic exécute sa mission conformément aux décisions du syndicat des copropriétaires prises lors de l’assemblée générale et sous le contrôle du conseil syndical, dont les membres sont élus par et parmi les copropriétaires pour les représenter.

Ce fonctionnement nécessite une répartition des rôles pour la gestion et le management du personnel employé ou gardien-concierge

Le syndicat des copropriétaires est l’employeur. Il détient la personnalité morale. Il est doté d’un numéro SIRET ( Système Informatique pour le Répertoire des Entreprises sur le Territoire) et il est responsable légal du salarié. Le syndicat des copropriétaire paie le salaire et les charges du salarié.

L’assemblée générale  est l’organe de décision du syndicat. C’est à travers cette instance que le syndicat fixe et notifie au syndic le nombre et la catégorie des salariés et décide des primes et salaires accordés au personnel employé.

Le syndic est le mandataire de l’employeur. Il représente le syndicat des copropriétaires, dont il reçoit délégation pour la gestion de toutes les opérations administratives relatives à la gestion du personnel (engager, congédier, régler salaires et charges, et, de manière générale, assumer toutes obligations légales et sociales,…).

Le conseil syndical  assiste et contrôle la gestion du syndic. Le syndic n’étant pas présent dans la copropriété, le conseil syndical peut désigner un de ses membres comme correspondant auprès des salariés pour la planification et le suivi de l’activité. Cette disposition est inscrite dans certains règlements de copropriété. Il n’a aucun pouvoir dans le management du personnel employé.

Pour approfondir :

Syndic et conseil syndical n’ont aucun pouvoir décisionnaire dans l’attribution de primes ou d’augmentation de salaire, ce pouvoir revient exclusivement au syndicat des copropriétaires, détenteur de la personnalité morale et employeur du personnel, qui prend ses décisions dans le cadre de l’assemblée générale.

En cas de changement de syndic qui agit comme mandataire dans la gestion du personnel, l’employé reste lié par contrat au syndicat des copropriétaires qui est son employeur.

En cas de litige, c’est le syndicat des copropriétaires qui est assigné en justice, mais il est représenté par le syndic son mandataire.

Conclusion.

Un gardien-concierge d’immeuble est une solution confortable pour le suivi de la copropriété et le confort des résidents . La présence permanente de ce personnel dans l’amplitude horaire de l’ouverture de la loge permet de répondre aux nombreux aléas d’horaires imposés par les prestataires de service intervenant dans la résidence. Cependant cette solution représente un budget conséquent en raison de la différence de salaire entre les deux catégories de personnel A et B auquel s’ajoute les avantages en nature inhérents à la fonction de gardien-concierge.

Le compromis existe qui doit faire l’objet d’une évaluation financière dans le temps et qui consiste en la présence d’un employé d’immeuble en catégorie A pour un volume horaire et des tâches définies par contrat et l’appel à des prestataires de service pour la réalisation des tâches complémentaires (nettoyage des communs).

P.A

Sources :

Convention collectives des gardiens et employés d’immeuble.

ARC Gardiens et employés d’immeuble, les salaires au 01/10/2019.

Affiche ville de Clamart : Fred SOCHART dessinateur