L’assemblée générale 3/3.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires où sont délibérées et votées les résolutions engageant l’avenir de la gestion de la copropriété et les travaux de conservation et d’amélioration du bâti, le secrétariat enregistre les décisions au fur et à mesure du déroulement de l’ordre du jour en reportant la répartition des votes des copropriétaires présents et les mandats. Ce travail de saisie d’informations fera l’objet d’un compte rendu ou procès verbal destiné à être diffusé aux copropriétaires.

Le procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires.

La forme.

L’original de ce procès verbal est rédigé par le secrétaire. Il est signé par ce dernier dès la fin de l’assemblée et contresigné par le président de séance et les scrutateurs. Il servira de guide aux actions de gestion de la copropriété.

Chaque procès verbal est conservé au sein d’un registre qui complète les documents conservés en mémoire de la copropriété. Ce registre et le procès verbal peuvent être de forme physique ou dématérialisé, les moyens récents permettant de signer électroniquement les documents.

Même si ce n’est pas une obligation légale, une copie du procès verbal sera envoyé à tous les copropriétaires en courrier simple ou par voie électronique si ces derniers en ont fait la demande. Néanmoins la notification du procès verbal doit impérativement être effectuée aux propriétaires opposants et aux propriétaires défaillants.

Le contenu.

Le procès verbal n’est pas destiné à reprendre l’ensemble des échanges verbaux délivrés lors des délibérations, mais uniquement le résultat des votes et les réserves formulées par les copropriétaires à cette occasion.

Le libellé des délibérations est donc repris tel qu’il est inscrit dans la convocation.

Il est suivi du décompte des voix ainsi que le(s) nom(s) du ou des copropriétaire(s) s’opposant ou s’abstenant et leurs réserves sur le vote.

il est complété par le résultat du vote : “adopté, favorable ou refusé, défavorable” à la majorité des voix

  • de tous les copropriétaires présents ou représentés selon, s’il s’agit d’un vote à la majorité simple (article 24) ;
  • de tous les copropriétaires, s’il s’agit d’un vote à la majorité absolu (article 25) ;
  • des membres du syndicat des copropriétaires représentant les deux tiers des voix, s’il s’agit d’un vote à la double majorité (article 26).

Il est également indiqué les délibérations devenues sans objet et qui ne donnent pas lieu à un vote.

Le procès verbal précise :

  • Les noms des mandats de vote en blanc distribués en début de séance ;
  • Les réserves sur la régularités des décisions exprimées par le(s) copropriétaire(s) sont indiquées en final ;
  • Les incidents techniques empêchant le vote par visioconférence doivent être mentionnées.

La feuille de présence est annexée au procès verbal.

La diffusion du procès verbal.

La diffusion du procès verbal de l’assemblée générale est réalisée à l’attention de tous les copropriétaires et se fait par courrier simple ou par courrier électronique sans notification si les copropriétaires ne se sont pas opposés aux décisions.

La notification par courrier recommandé avec accusé de réception dans un délais de 1 mois est exigée pour les copropriétaires opposants sur un ou plusieurs votes et aux copropriétaires défaillants (ni présents, ni représentés).

La notification est également exigée au profit d’un copropriétaire ayant voté favorablement à une résolution rejetée en final, car il est ainsi considérer comme opposant.

L’envoi se fait alors par courrier recommandé avec accusé de réception ou bien par envoi électronique si l’autorisation en a été donnée. La date de notification sera le point départ des possibilités de recours sur les votes concernés.

Dans le cas de l’absence de désignation d’un conseil syndical, la notification dans un délais de 1 mois est également exigée à l’attention de tous les copropriétaires.

Selon les nouvelles dispositions de la loi ELAN, tous les résidents dans la copropriété doivent être informés par affichage, des décisions de l’assemblée générale ayant une influence sur les conditions d’occupation de l’immeuble. Cela concerne, par exemple, les décisions relatives :

  • à l’entretien de l’immeuble et aux travaux de toute nature,
  • à la présence du personnel ou des prestataires (ménage, entretien de l’ascenseur…).

Lorsque ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, il est procédé à l’anonymisation de leur contenu. De plus, une décision sur le licenciement du gardien ou tout autre employé de l’immeuble ne peut pas être transmise aux occupants avant que la personne concernée en ait été elle-même informée.

Contester une décision.

Extrait de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. »

Comme le précise l’article 42 ci dessus, les décisions prises en assemblée générale peuvent être contester dans le délais de 2 mois suivant la notification. Au delà de ce délai, les décisions deviennent définitives et opposables à tous quelque soit le degré des irrégularités constatées.

Les contestations dont il est question dans cet article 42 doivent faire l’objet d’une procédure judiciaire par voie d’assignation à comparaître, assisté d’un avocat, à l’encontre du syndicat des copropriétaires, devant le Tribunal Judiciaire de proximité. Les contestations adressées au syndic par lettre recommandée n’ont aucune valeur et ne modifie pas le délais de 2 mois pour débuter la procédure judiciaire.

Néanmoins, pour faire face à une initiative de contestation d’une décision en assemblée générale, il peut être décidé de convoquer une nouvelle assemblée pour annuler la précédente délibération et la faire revoter régulièrement et légalement. De ce fait, le vote origine de la contestation est considéré comme caduque et n’ayant jamais existé et la contestation initiale sera irrecevable par le tribunal.

La procédure de contestation déclenchée à pour effet de suspendre les travaux votés lors de l’assemblée générale à l’exclusion des travaux d’entretien normaux et des travaux urgents rendus nécessaires pour la sauvegarde de l’immeuble.

L’article 42 précise que seuls les copropriétaires opposants lors du vote ou défaillants, c’est à dire absents et non représentés, sont éligibles à la contestation. Par ailleurs le copropriétaire ayant voté favorablement à une résolution rejetée par la majorité devient opposant et ainsi éligible à la contestation.

Les copropriétaires s’étant abstenus ou ayant votés favorablement ne peuvent pas contester une décision. Une exception toutefois, un copropriétaire ayant voté favorablement, mais victime d’un « dol », c’est à dire d’une manœuvre frauduleuse destinée à tromper, peut contester cette décision sous réserve, bien évidemment, de prouver la tromperie.

La contestation d’une décision votée en assemblée générale doit trouver son fondement dans une irrégularité commise tel qu’un vote à la mauvaise majorité, un défaut de présentation de pièces justificatives avec la convocation, une question ne figurant pas à l’ordre du jour, etc..

L’assemblée générale dans son ensemble peut être contestée lorsque la convocation n’a pas été rédigée ou envoyée dans les règles, retard ou absence de convocation d’un copropriétaire, également un défaut dans la tenue de l’assemblé. Sur ce point il faut souligner l’importance pour les propriétaires non résidents, qu’ils soient bailleurs ou dans le cadre de résidences secondaires de signaler leurs changements d’adresses dans les meilleurs délais car le syndic ne pourra pas être tenu pour responsable d’un adressage périmée.

Le copropriétaire présent, contestant l’assemblée générale dans son ensemble et demandant son annulation doit avoir voté contre l’ensemble des décisions.

Ce 3ème article termine la série consacrée à l’assemblée générale des copropriétaires et devrait faciliter votre compréhension de cette réunion annuelle indispensable au bon fonctionnement de la copropriété et à laquelle la participation de tous les copropriétaires est vivement conseillée.

P.A

Références :

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.